底層樓房拆遷補償,咸陽拆遷房屋貨幣補償基準價格,一、咸陽市人民政府辦公室關于公布市區房屋拆遷貨幣補償基準價格的通知咸政辦發〔2009〕115號秦都、渭城區人民政府，市人民政府各工作部門、直屬機構：根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《陜西省
一、咸陽市人民政府辦公室關于公布市區房屋拆遷貨幣補償基準價格的通知
咸政辦發〔2009〕115號
秦都、渭城區人民政府，市人民政府各工作部門、直屬機構：
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《陜西省城市房屋拆遷補償管理條例》的規定，市房產、物價等部門組織咸陽金橋房地產咨詢評估有限公司等三家估價機構進行測算評估，并召開房屋拆遷評估專家會議和房屋拆遷貨幣補償基準價格聽證會，聽取人大代表、政協委員和相關部門及群眾代表的意見，確定了市區房屋拆遷貨幣補償基準價格，經市政府第5次常務會議審核同意，現予公布，請遵照執行。
（一）區域劃分
一類區域范圍：渭河以北，隴海鐵路以南，長虹路以東，隴海鐵路以西；
二類區域范圍：一類區域以外的城市規劃區。
（二）房屋拆遷貨幣補償基準價格
1、一類區域：住宅房屋拆遷貨幣補償基準價格為1180元/平方米，商業用房貨幣補償基準價格為3000元/平方米。
2、二類區域：住宅房屋拆遷貨幣補償基準價格為1100元/平方米，商業用房貨幣補償基準價格為2200元/平方米。
二、相關文件
住宅拆遷估價，參照市政府公布的被拆遷房屋貨幣補償基準價格，根據拆遷就近地段多層結構住宅樓房(磚混甲等一級)市場成交平均價，確定拆遷區域內被拆遷住宅的貨幣補償基準價格，結合被拆遷房屋結構、環境修正、建筑物重置成新、樓層、朝向等因素綜合確定被拆遷房屋補償價格。
1、商業用房拆遷估價，參照市政府公布的被拆遷房屋貨幣補償基準價格，根據被拆遷房屋與同類結構用途、商業區域繁華程度和地段相近的房屋市場交易平均價格，確定拆遷區域內被拆遷商業用房的貨幣補償基準價格，結合房屋結構、臨街狀態、建筑物重置成新、樓層等因素綜合確定被拆遷房屋補償價格。其它非住宅房屋拆遷估價，參照市政府公布的被拆遷房屋貨幣補償基準價格，根據拆遷就近地段多層住宅的(磚混甲等一級)市場平均價確定拆遷區域內其它非住宅的貨幣補償基準價格，再按照不同比例：工業、倉儲、車庫為80%，旅館、辦公、公益事業等其它非住宅房屋為100%，對貨幣補償基準價格進行處理，結合被拆遷房屋結構、環境修正、建筑物重置成新、樓層等因素綜合確定被拆遷房屋補償價格。
2、拆遷項目實施時，被拆遷房屋貨幣補償基準價格的確定：評估機構按照上述規定做出初步的貨幣補償基準價格評估報告，聽取拆遷當事人意見，經市房屋拆遷評估專家委員會評審，由市房屋拆遷管理部門公布實施。
3、住宅房屋拆遷估價按以下公式進行計算：住宅房屋拆遷評估價格=[貨幣補償基準價格×環境修正系數+建筑物重置價格×(1+層高調節率)×成新]×(1+樓層調節率+朝向調節率)×建筑面積樓層調節率見附件一，環境修正系數見附件二，朝向調節率見附件三，層高調節率見附件四。第八條商業用房拆遷估價按以下公式進行計算：商業用房拆遷評估價格=[貨幣補償基準價格×臨街狀態修正系數+建筑物重置價格×(1+層高調節率)×成新]×樓層調節系數×建筑面積底層商業用房臨街狀態修正系數見附件五，商業用房樓層調節系數見附件六。
4、其它非住宅房屋拆遷估價按以下公式進行計算：其它非住宅房屋拆遷評估價格=[貨幣補償基準價格×環境修正系數+建筑物重置價格×(1+層高調節率)×成新]×樓層調節系數×建筑面積。環境修正系數見附件七，樓層調節率見附件一。
5、被拆遷人依法享有土地使用權的院落，其未計入貨幣補償基準價格的部分，拆遷估價按以下公式計算：院落拆遷評估價格=貨幣補償基準價格×環境修正系數×(實際占有土地面積-建筑面積/標準容積率)標準容積率：平房(二層及以下)為1，多層房屋(三層以上、六層以下樓房)為1.5。院落中包括有不同用途的房屋時，按其建筑面積占總建筑面積的比例分別計算。
6、房屋拆遷評估價格不包含被拆遷房屋室內裝飾裝修的補償金額以及搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產停業的補償費。
7、對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施設備和裝修項目及其他附屬物的補償，估價機構應按《咸陽市市區房屋拆遷附屬物作價補償參考價格》單列評估確定。對工業、倉儲用房中的房中房，按附屬物工程造價結合成新評估補償，不計算房屋拆遷面積和貨幣補償基準價格。
8、本規則第六條至第九條計算公式中各種類型房屋結構等級劃分、房屋拆遷建筑物重置價格按房產管理部門和物價部門的有關文件執行。
9、本規則由咸陽市房產管理局負責解釋。第十五條本規則自頒布之日起施行，《咸陽市城市房屋拆遷估價操作規則(試行)》[咸政房發(2003)29號]同時廢止。
法律分析：一般情況下，西咸新區工廠拆遷土地補償標準如下：1、房屋賠償費。使用被拆遷房屋的結構和折舊程度來劃分，按平方米單價來算；2、周轉賠償費。使用臨時寓居要求來劃分，按被拆遷房屋住戶的人口每月作出補貼；3、獎勵性賠償費。房屋拆遷賠償費標準通常是讓政府，按照本地的實際情況和國家政策來確定的。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：陜西省征地補償：1、征收耕地補償標準旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元。2、征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元。3、征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元。4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：咸陽是房屋價值補償標準：
這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進
行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。
房屋拆遷補償標準：1、農村草房補償1900元/平米；2、磚瓦房補償2400元/平米；3、磚砼結構房屋補償2800元/平米；4、二層及及以上樓房補償3300元/平米，另外房屋附屬物等給予等價的補償。異地安置每戶給予2萬元的補償。以往農村的房屋補償都只給農戶補償房屋部分，宅基地部分是不補償的，因為農戶對宅基地只有使用權，沒有所有權。但是現在將實行雙向補償，農戶既可以得到房屋補償，也能得到宅基地拆遷補償，其中包括農民的固定財產，農房以及房屋內的裝修，其他財產，例如果園、菜園、水井等。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
一、陜西咸陽拆遷安置補償多少錢,標準明細
1、征地補償費（含土地補償費和安置補助費）35000元／畝，由涉及市、縣（區）政府按照當地實際情況細化分解并公布后按照公布標準執行；城區和城市規劃控制區可參照同區域在建同類重點項目補償標準執行。
2、林（草）地補償費（含土地補償費、安置補助費和5%林地管理費）12000元/畝，退耕還林地按32000元/畝補償（含土地補償費、安置補助費、林木補償費和5%林地管理費）。
3、青苗補償費1200元/畝。
4、砍移樹木補償費：園地成片樹木6000—18000元/畝；林（草）地成片林木（草坪）5000元/畝；其他土地上零星樹木2000元/畝。
5、建筑物拆遷補償：房屋（含窯洞）拆遷按土木房（含土窯）350—450元/㎡、磚木房500—650元/㎡、磚混房（含磚、石窯洞）700—950元/㎡進行補償，其他建構筑物拆遷按當地縣級以上政府現行補償標準執行。
二、根據公共利益需要，哪些情形下，確需征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定?
根據公共利益需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（1）國防和外交的需要；
（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（5）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
三、征收范圍內未經登記的建筑如何處理
房屋征收范圍確定后，市、縣級人民政府應當組織城鄉規劃、住房建設、國土資源等相關部門依法對房屋征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
市、縣級人民政府應當將未經登記的建筑認定和處理結果在房屋征收范圍內公示，公示期不得少于七日。
當事人對認定和處理結果有異議的，應當在公示期內提出，做出認定和處理的部門應當進行核實并作出處理決定。
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投稿：董安
內容審核：張小華律師
