三舊改造拆遷補償案例,廣州舊城改造補償方案出臺 最高可獎房價15%,涉及人口超過60萬人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規定按照房產市場
涉及人口超過60萬人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規定按照房產市場評估價格增加20%的補償增幅外，還新增了搬遷時限獎勵費，標準在房產市場評估價格的15%以內。
補償標準提高
不等于拉抬房價
廣州市國土房管局昨日公布，《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(下稱《意見》)經報市政府同意，現開始執行，有效期為5年。
廣州市國土房管局表示，《意見》是在2008年擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》基礎上修改完善的，此后廣州選取了越秀區東濠涌沿線綜合整治項目和荔灣區寶盛沙地二期舊城改造項目作為試點，前者僅用了4個月時間完成了1100多戶拆遷補償安置工作，而寶盛沙地項目僅用3個多月完成了96.28%的動遷工作。
“對被拆遷人的補償標準提高，不等于會拉抬中心城區的房價，房價還是取決于供求關系。”廣州市國土房管局副局長、新聞發言人黃*波昨日在接受本報記者采訪時表示，舊城改造的根本目的是為了配合“中調”，抽疏中心城區的人口密度，創造更加宜居宜業的環境，商業用地和公共設施用地將增加，同時由于原來的城中村和工廠用地得到釋放，住宅用地的供應也會增加，緩解當前商品房市場的供需矛盾。
城中村改造
村民可自主選擇模式
黃*波表示，在城中村改造的過程中，村民可以選擇自主改造和與開發商協商公開出讓兩種模式，但也可根據村民實際意愿，選擇納入政府儲備土地的模式;而對于被拆遷的普通市民，則只能有納入政府儲備土地一種模式。
根據《意見》，舊城更新改造實施前各區將就改造及補償安置方案公開征詢意見。
多年來始終在舊城改造上“躡手躡腳”的廣州市，終于有了大展拳腳的跡象。
按照廣州市政府新近披露的一系列計劃，將在10年間完成舊城區約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造。
如果一切都按照計劃得以實施，這將是廣州最大規模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區房地產所騰出的巨大空間目前尚難以預計，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發商，早已經悄然潛入這一領域。
改造面積涉54平方公里
2009年12月21日，廣州市出臺了《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。
幾日后，廣州市規劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點在內環路以內，面積約為33平方公里。
緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補償提供標準。
廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應顯示，一場空前規模的城市“舊改”已籌劃妥當，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。
為此，廣州市規劃部門相關人士透露，由于需要數額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進行舊城改造是很難達到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區整體改造、新區地塊與舊城地塊的聯動開發和區域范圍內的土地開發運營來實現改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機制多元化籌措資金，在政府引導下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實施稅費減免和返還等優惠政策，從而確保改造的順利推進。
補償與一手房持平
早在2005年，廣州市就已經圍繞舊城改造展開各項工作，而改造的思路也幾經轉變。最早期的改造方式為拒絕開發商介入，由政府投資進行小范圍試點改造。這種改造的方式問題在于，推進速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。
如果由開發商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。
拆遷60萬人，投入資金超千億，廣州舊城改造規劃綱要向市民描繪了新一輪舊城改造的藍圖。60萬人動遷后怎么安置，補償標準怎樣，一系列問題如今有了答案。
記者昨日從廣州市國土房管局獲悉，《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》)正式出臺，開始執行。其中，最大的亮點是大幅提高拆遷補償標準，貨幣補償金額加上改造獎勵費最高可補到周邊一手房價格。
搬得越快獎得越多
《指導意見》規定，舊城更新改造項目可實行搬遷時限獎勵制度，以此加速舊城改造的進程。
考慮到各區實際情況不同，《指導意見》僅就搬遷獎勵費設定最高標準，搬遷時限獎勵費標準在被拆遷房屋房地產市場評估價的15%以內確定，而具體給付標準授權由各區根據實際情況自行設定。
各區在開展危舊房改造工作時，可以在危舊房改造決定里明確將整個搬遷期限劃分為多個階段，搬遷獎勵費分階段遞減，引導被拆遷人加快搬遷進度。
模擬案例：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內按時搬遷的就可以獲得全額獎勵，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎勵費相應遞減10%，被拆遷人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎勵，以下可以類推。
貨幣補償標準大幅提高
按照《指導意見》，舊城更新改造項目范圍內住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。對于非住宅房屋拆遷主要實行貨幣補償，如改造項目有條件提供非住宅房屋進行產權調換的，被拆遷人也可依條件選擇異地永遷或就近安置。
在舊城改造中，廣州對舊城老房拆遷補償，以往是按市場評估價為標準進行，但舊城區危舊房年代久遠、破損嚴重，再要根據樓齡等估價，往往不高。原住戶在領取貨幣補償后，可能難以買到合適房子，尤其在房價高企時。
對此，《指導意見》大幅提高貨幣補償標準，被拆遷人選擇貨幣補償方式的，為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，還由項目實施單位實行同一改造項目統一標準的改造獎勵。“住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。”這意味著，最高貨幣補償可以達到同一地段的一手房價，基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當商品住宅。
記者了解到，作為廣州舊城改造的試點，東濠涌便已首先嘗鮮，其拆遷補償高達1.3萬元/平方米。
法律分析：補償標準：權益面積建設費用單價按復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本；村民住宅大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償；現狀建筑中不予復建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，等等。
法律依據：《廣州市增城區人民政府辦公室關于印發增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知》
第十四條 （集體土地上住宅改造成本核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標準核算：
（一）住宅房屋有合法證明文件的，現狀建筑面積中證載（批準）部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。
（二）住宅房屋無合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現狀建筑面積部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。
（三）核定的住宅復建總量大于按復建費用計入改造成本的面積部分為權益面積。權益面積建設費用單價按復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本。
（四）村民住宅現狀建筑面積大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費。
（五）臨遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。
第十五條 （集體經濟物業復建總量和改造成本核算標準）集體經濟物業復建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。
（一）按建筑面積核算：
1.有合法證明文件的，現狀建筑中合法部分按1:1核算復建量，復建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準）面積大于現狀建筑面積部分可計為權益面積，建設費用自籌，不計入改造成本。
2.無合法證明文件（含現狀建筑面積大于證載或批準面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復建量（同一項目只能選擇一種標準核算），復建費用和臨遷費按該部分建筑面積的50%核算，計入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復建量。現狀建筑中不予復建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本。
3.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。
（二）按用地面積核算：
1.按證載（批準）用地面積每畝400平方米核算集體經濟物業面積，建設費用計入改造成本。臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本。
2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式平衡開發強度的，可按證載（批準）用地面積容積率1.8（毛）計算權益面積，其建設費用自籌，不計入改造成本。
法律分析：1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。
2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算;這是截至2011年的標準。
3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構進行評估確定。
4、停產停業損失：該項費用主要針對營運性房屋進行的補償。
5、拆遷獎勵。
6、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。
7、其他補償或補助。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
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投稿：褚琬安
內容審核：劉超律師
