一、西安中心大廈拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),西安二手房購(gòu)買資格審查指南（材料+流程）

二手住房購(gòu)房資格審查所需材料和流程。自行成交的需提供戶籍、身份證、結(jié)婚證等材料，非本市戶籍還需提供個(gè)稅或社保證明。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的需提供復(fù)印件并加蓋公章，本市戶籍可在指定窗口申請(qǐng)審查。辦理時(shí)限根據(jù)不同情況而定，本市戶籍當(dāng)天辦結(jié)，非本市戶籍最長(zhǎng)10個(gè)工作日。辦公地點(diǎn)和時(shí)間詳見聯(lián)系方式。

法律分析

二手住房購(gòu)房資格審查所需材料和流程如下：

辦理材料：

1.自行成交的

（1）本市戶籍：攜帶購(gòu)房家庭戶口本、有效身份證件、結(jié)婚證、其他必要的證明材料原件及復(fù)印件；

（2）非本市戶籍：除上述資料外，還需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明及其他必要的證明材料的原件及復(fù)印件。

2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的

（1）本市戶籍：攜帶購(gòu)房家庭戶口本、有效身份證件、結(jié)婚證、其他必要的證明材料復(fù)印件（加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章和經(jīng)辦人簽字確定與原件核對(duì)一致）；

（2）非本市戶籍：還需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的原件、復(fù)印件及其他必要的證明材料復(fù)印件（加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章和經(jīng)辦人簽字確定與原件核對(duì)一致）。

辦事流程

1.自行成交的

1）凡屬本市戶籍或符合市住房保障和房屋管理局《關(guān)于落實(shí)我市住房交易政策有關(guān)問題的實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”）第四條規(guī)定，可在我市西大街二手房交易市場(chǎng)、城南分中心、城北分中心、高新分中心受理窗口申請(qǐng)購(gòu)房資格審查。

2）非本市戶籍，但符合細(xì)則第三、五、六、七條規(guī)定的，在我市西大街二手房交易市場(chǎng)受理窗口申請(qǐng)購(gòu)房資格審查。

2.通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的

1）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申報(bào)資料原件留存復(fù)印件，填寫《西安市家庭購(gòu)（售）房申報(bào)表。

2）凡屬本市戶籍或符合細(xì)則第四條規(guī)定的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)持材料可在我市西大街二手房交易市場(chǎng)、城南分中心、城北分中心、高新分中心審核窗口申請(qǐng)購(gòu)房資格審查。

3）非本市戶籍，但符合細(xì)則第三、五、六、七條規(guī)定的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)持材料在我市西大街房產(chǎn)交易大廈210室申請(qǐng)購(gòu)房資格審查。

辦理時(shí)限：

1.本市戶籍及符合細(xì)則第四條規(guī)定的：當(dāng)天辦結(jié)

2.非本市戶籍但符合細(xì)則第五條規(guī)定的：5個(gè)工作日

3.非本市戶籍但符合細(xì)則第三、六、七條規(guī)定的：10個(gè)工作日

辦事地點(diǎn)和電話：

1.西大街房產(chǎn)交易大廳

地址：西大街116號(hào)電話：

2.城南交易大廳

地址：含光路女子醫(yī)院南隔壁電話：

3.城北交易大廳

地址：文景路與鳳城六路十字東北角電話：

4.高新區(qū)交易大廳

地址：都市之門A座二層電話：

5、業(yè)務(wù)咨詢電話：

（五）辦公時(shí)間（西大街交易大廳和各分中心）

周一至周五：上午9:00-12:00，下午：13:00-17:00

周六（西大街）：上午9:00-12:00，下午：13:00-16:00

點(diǎn)擊下載：《

結(jié)語(yǔ)

購(gòu)房資格審查所需材料和流程已詳細(xì)列明。本市戶籍需攜帶戶口本、身份證、結(jié)婚證等；非本市戶籍還需提供個(gè)人所得稅或社保證明等。辦理流程包括自行成交和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交兩種情況。辦理時(shí)限根據(jù)不同情況為當(dāng)天或5至10個(gè)工作日。具體辦公地點(diǎn)和聯(lián)系電話已提供。如需更多信息，請(qǐng)下載相關(guān)文件。如有疑問，請(qǐng)咨詢相關(guān)部門。辦公時(shí)間為周一至周五上午9:00-12:00，下午13:00-17:00，周六上午9:00-12:00，下午13:00-16:00。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第四章 銷售代理 第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

二、西安市二手房購(gòu)買需要什么證件

一、二手房買賣流程

1、看房子

買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)。

2、簽合同

賣方提供房屋的合法證件，雙方交納購(gòu)房定金，雙方簽訂房屋買賣合同，至少簽訂一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要檢查有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合買賣條件的房屋予以辦理過戶手續(xù)。

4、辦理立契手續(xù)

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)情況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費(fèi)

新政改革后，滿兩年的二手房可以在交易過程中免除營(yíng)業(yè)稅，除此之外還有個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等需要繳納。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)證變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買房憑領(lǐng)取房屋權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

與賣房簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買房資信，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款。等雙方產(chǎn)權(quán)變更完成，買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款交易完成

買方領(lǐng)取房屋權(quán)證、付清房款，賣房交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)后雙方二手房交易完成。

二、西安市二手房購(gòu)買需要什么證件

買方需要攜帶的證件資料：

1、買方單身，需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明；

2、買方已婚，需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證（若購(gòu)房者是外地人，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件）、家庭戶口本（戶口本是外地的需要提供暫住證）、二手房買賣交易的契稅完稅證明；

3、買方離異，需要提供個(gè)人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果購(gòu)房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本；

賣方需要攜帶的證件資料：

1、賣方需要攜帶個(gè)人身份證、房產(chǎn)證，如果交易房屋賣方有多個(gè)權(quán)利共有人，需要共有人到場(chǎng)簽字，如果不能到場(chǎng)簽字，需要由簽字人員提供未到場(chǎng)權(quán)利人的公證委托書，（家庭滿五住房，需要賣方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本）；

2、如果是房產(chǎn)是繼承過戶得來(lái)的房產(chǎn)，賣方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書。

三、二手房過戶費(fèi)怎么算

作為買方，第一個(gè)要繳納的就是契稅了，一般為房款的1．5％，但如果購(gòu)買的房屋面積在144平米以上，就不止這個(gè)數(shù)了，需要繳納3％，而購(gòu)買的房屋面積在90平米以下，并且是首套房，那就可以只繳納房款的1％。接下來(lái)是，印花稅，通常是房款的0．05％。第三是交易費(fèi)，大多按照3元／平方米來(lái)計(jì)算，第四是測(cè)繪費(fèi)，每個(gè)地方的政策都不太一樣，但通常是按1．36元／平方米繳納。最后就是權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)，一般情況是在200元內(nèi)。

三、西安二手房交易的流程是怎樣的

1、二手房買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，在合同中約定買方通過二手房貸款的方式支付房款并約定首付款及貸款的比例。

2、二手房買賣雙方到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)打印《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并且同時(shí)由買賣雙方到當(dāng)?shù)胤抗芫脂F(xiàn)場(chǎng)簽訂《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》用以明確交易資金代收代付的委托關(guān)系；

3、買方需要先找評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

4、為了保證該二手房貸款的安全性，一般銀行會(huì)要求買方提供擔(dān)保；

5、二手房買方持《私產(chǎn)房屋代收代付協(xié)議》到貸款銀行交存首付款，并取得交存首付款的證明，同時(shí)可向該銀行申請(qǐng)二手房貸款并提交全部貸款申請(qǐng)資料；

6、銀行審核通過后買方與銀行簽訂借款合同銀行通知賣方貸款可付；

7、最后辦理過戶，買賣雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買賣契約及復(fù)印件、買賣雙方的身份證等資料到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)并帶舊土地證到土地局辦理?yè)Q證手續(xù)。

一、二手房交易應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、買方買房時(shí)，應(yīng)注意要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢賣方的房地產(chǎn)權(quán)屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣方務(wù)必提供產(chǎn)權(quán)證等原件資料。同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真配合買賣雙方做好相關(guān)核驗(yàn)工作。

2、買方通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買住宅時(shí)，應(yīng)注意核實(shí)自身的購(gòu)房資格。中介服務(wù)人員應(yīng)對(duì)買方的購(gòu)房資格予以充分提示，且不應(yīng)向不具備購(gòu)房資格的買方提供中介服務(wù)。

3、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在向買賣雙方提供中介服務(wù)時(shí)，須注意告知買賣雙方嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)定，各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)，并提醒買賣雙方，交易稅費(fèi)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及房地產(chǎn)登記部門實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)，且不可向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費(fèi)金額。

二、二手房交易得多長(zhǎng)時(shí)間

二手房交易所需時(shí)間，全款購(gòu)買和貸款購(gòu)買需要的時(shí)間不一樣，各地有差異，大致具體情況如下：

1、全款購(gòu)買，約7天

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）房屋過戶，支付首付款：1天。

（3）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（4）物業(yè)交割、支付尾款：1天。

2、貸款購(gòu)買，約20個(gè)工作日

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）提交貸款申請(qǐng)、簽署貸款合同：1個(gè)工作日。

（3）物業(yè)評(píng)估，第三方擔(dān)保：1－2個(gè)工作日。

（4）銀行審批：5個(gè)工作日。

（5）房屋過戶，支付首付款：1個(gè)工作日。

（6）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（7）銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記：3個(gè)工作日。

（8）銀行放款給賣方、物業(yè)交割、支付尾款：3－5個(gè)工作日。

四、西安住房購(gòu)房資格申請(qǐng)資料及申報(bào)程序是怎么樣的

一、商品房銷售的模式

商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種模式，目前多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售模式。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為;

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

二、購(gòu)買商品房的環(huán)節(jié)及注意事項(xiàng)

1.確認(rèn)項(xiàng)目手續(xù)。購(gòu)買預(yù)售商品房，應(yīng)確認(rèn)項(xiàng)目是否取得《商品房預(yù)售許可證》，并詳細(xì)查看擬購(gòu)買樓幢是否在預(yù)售范圍內(nèi);購(gòu)買現(xiàn)售商品房，應(yīng)確認(rèn)項(xiàng)目是否辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，并詳細(xì)查看擬購(gòu)買樓幢是否在現(xiàn)房銷售備案范圍內(nèi)。可登陸市房管局網(wǎng)站(網(wǎng)址：style=\"text-idet:2em;text-alig:left;\"2.確認(rèn)購(gòu)房資格。根據(jù)住房限購(gòu)政策，結(jié)合自身實(shí)際情況，確認(rèn)是否具有購(gòu)房資格。

3.達(dá)成購(gòu)房意向。注意把握房屋銷售主體、用途、價(jià)款、面積等內(nèi)容，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成交易意向，對(duì)需要先行交付定金等款項(xiàng)的，應(yīng)存入開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管銀行設(shè)立的商品預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

4.簽訂合同。訂立合同前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，在詳細(xì)約定房屋價(jià)款、面積、戶型、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容后，雙方簽字確認(rèn)，合同即產(chǎn)生法律效力。對(duì)需要支付的購(gòu)房款，應(yīng)全部存入開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管銀行設(shè)立的商品預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

5.合同登記備案。簽約之日起30日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)利用預(yù)售信息系統(tǒng)向市房管局辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。登陸市房管局網(wǎng)站

三、購(gòu)房資格的申報(bào)資料

居民家庭在購(gòu)買住房前，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)有關(guān)情況，并提供以下資料：

1.西安市家庭購(gòu)房申報(bào)表;

2.戶籍及家庭成員證明材料;

3.非本市戶籍居民家庭應(yīng)提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明;

4.家庭成員個(gè)人有效身份證明。

四、購(gòu)房資格的申報(bào)程序

1.購(gòu)房人首先向開發(fā)企業(yè)提交住房限購(gòu)資格申報(bào)資料，開發(fā)企業(yè)對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行查驗(yàn)，留存復(fù)印件，并妥善保管。

2.購(gòu)房人填寫《西安市家庭購(gòu)房申報(bào)表》(將做為合同附件);

3.對(duì)符合規(guī)定的購(gòu)房居民家庭，開發(fā)企業(yè)將有關(guān)信息錄入我局信息管理系統(tǒng);

4.對(duì)本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，市房管局將在開發(fā)企業(yè)信息提交后24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行信息核驗(yàn);對(duì)非本市戶籍的居民家庭購(gòu)房，開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一遞交購(gòu)房人購(gòu)房資格申報(bào)資料，市房管局將在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)資料進(jìn)行審查;

5.審查通過后，可辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。

五、合同發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理?

合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，在不能協(xié)商一致的情況下，應(yīng)依據(jù)合同約定，通過仲裁或訴訟方式維權(quán)。

重要提示：

1.購(gòu)買未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋，其簽訂的商品房買賣合同不能在房管局預(yù)售系統(tǒng)中備案;

2.預(yù)售款不能進(jìn)入監(jiān)管賬戶，難以接受監(jiān)管，若開發(fā)公司挪用預(yù)售資金，可能引起項(xiàng)目爛尾，導(dǎo)致購(gòu)房人權(quán)益受到損害。

五、西安二手房交易的流程

一、二手房交易稅費(fèi)承擔(dān)

1、營(yíng)業(yè)稅：稅率是5．55％，由賣方繳納。

2、個(gè)人所得稅：稅率是交易總額的1％或兩次交易差的20％，由賣方繳納。

3、印花稅：稅率為1％，買賣雙方各自承擔(dān)一半。

4、契稅：基準(zhǔn)稅率為3％，優(yōu)惠稅率為1％～1．5％，由買方繳納。

5、測(cè)繪費(fèi)：一般情況下，二手房交易都需要對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪，通常是1．36元／平米，總額為1．36元／平米＊實(shí)際測(cè)繪面積。買方支付。

6、交易手續(xù)費(fèi)：住宅是6元／平米，非住宅是10元／平米。買方支付。

7、登記費(fèi)：也稱為工本費(fèi)，一般為80元，如果是共有權(quán)證，那就為20元，買方支付。

二、西安二手房交易的流程

1、買賣雙方經(jīng)中介撮合達(dá)成交易意向

對(duì)于買賣雙方：要選擇證照齊全、誠(chéng)信規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，證照包括工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)權(quán)調(diào)查也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的查冊(cè)，即查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

3、簽合同交定金

4、評(píng)估

除了找銀行評(píng)估，其實(shí)買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，去尋找按揭公司。然后按揭公司會(huì)安排人過來(lái)評(píng)估，評(píng)估出來(lái)了之后做按揭。

5、賣家贖契、涂銷和遞件

贖契是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒有還完的情況。

6、簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭

7、付首期及資金托管

8、交房

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。

三、二手房交易應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、買方買房時(shí)，應(yīng)注意要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢賣方的房地產(chǎn)權(quán)屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣方務(wù)必提供產(chǎn)權(quán)證等原件資料。同時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真配合買賣雙方做好相關(guān)核驗(yàn)工作。

2、買方通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買住宅時(shí)，應(yīng)注意核實(shí)自身的購(gòu)房資格。中介服務(wù)人員應(yīng)對(duì)買方的購(gòu)房資格予以充分提示，且不應(yīng)向不具備購(gòu)房資格的買方提供中介服務(wù)。

3、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在向買賣雙方提供中介服務(wù)時(shí)，須注意告知買賣雙方嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)定，各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)，并提醒買賣雙方，交易稅費(fèi)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及房地產(chǎn)登記部門實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)，且不可向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費(fèi)金額。

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投稿：柳爽

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