一、拆遷優(yōu)先權(quán)提前補(bǔ)償,被拆遷人的優(yōu)先權(quán)提前安置補(bǔ)償嗎

在司法實(shí)踐當(dāng)中，拆遷人與被拆遷人主要是通過(guò)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議來(lái)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條對(duì)此類糾紛作出規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置用房另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

根據(jù)這一條解釋，如果拆遷人將特定的補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人有兩種選擇：

一種選擇是請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，那么法院會(huì)依法對(duì)這一請(qǐng)求予以支持，使被拆遷人依法獲得補(bǔ)償安置房屋；

另一種選擇是被拆遷人要求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，同時(shí)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，要求拆遷人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可要求拆遷人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

由上可知，對(duì)于被拆遷人的優(yōu)先權(quán)是否提前安置補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，是需要根據(jù)具體情況來(lái)確定的。

一、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體有哪些？

由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：

1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?

2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。

3、拆遷房管部門依法代管的房屋的。

4、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。

上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

二、拆遷補(bǔ)償款是否有優(yōu)先受償權(quán)

法律主觀：拆遷補(bǔ)償是國(guó)家對(duì)征收行為給予原 土地使用權(quán)人 、 房屋所有權(quán) 人的補(bǔ)償，與行政賠償是沒(méi)有關(guān)系的。 對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括： (一) 被征收房屋 價(jià)值的補(bǔ)償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償; (三)因征收房屋造成的 停產(chǎn)停業(yè)損失 的補(bǔ)償。

法律客觀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)

法律分析：拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，無(wú)論是否辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應(yīng)予以支持。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

四、拆遷賠償要先賠償呢還是先

拆遷賠償不是先拆遷后賠償。房屋拆遷遵循先補(bǔ)償、后搬遷的原則，作出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后、實(shí)施房屋征收前一次性發(fā)放房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，暴力拆遷的、拆遷無(wú)公示行為的、先拆遷后補(bǔ)償?shù)奈覈?guó)法律明令禁止。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

五、被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先取得權(quán) 法律問(wèn)題

法律分析:

拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，無(wú)論是否辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，被拆遷人起訴要求拆遷人與第三人向其交付該房屋的，人民法院均應(yīng)予以支持。

法律依據(jù):

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

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投稿：陶翔

內(nèi)容審核：李軒教授