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私人花園拆遷補償，土地儲備征地拆遷中的法律問題:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-22 06:22:32
作者：
圣運律師
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私人花園拆遷補償,以土地儲備為理由來進行拆遷合法嗎,拆遷過程中，對于在何種情況下政府才能進行房屋征收，很多人都有一些疑問。有些人會有這樣的想法：“只要政府想拆，那他什么情況都能拆。”其實，這樣的想法是完全錯誤的。《國有土地上房屋征收與補償條

私人花園拆遷補償，土地儲備征地拆遷中的法律問題:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、私人花園拆遷補償,以土地儲備為理由來進行拆遷合法嗎

拆遷過程中，對于在何種情況下政府才能進行房屋征收，很多人都有一些疑問。有些人會有這樣的想法：“只要政府想拆，那他什么情況都能拆。”其實，這樣的想法是完全錯誤的。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。”

由上述法條可知，國有土地上房屋征收是應(yīng)當以公共利益需要為前提的，非因公共利益的需要，政府是不能隨意征收房屋的。

那么，這里的公共利益應(yīng)該如何界定呢？以“土地儲備”為名義是否算是為了公共利益呢？下面讓我們來探討這個問題。

國土資源部、財政部、中國人民銀行印發(fā)施行的《土地儲備管理辦法》第十條規(guī)定：“下列土地可以納入土地儲備范圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二)收購的土地；

(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地；

(五)其他依法取得的土地。”

由此可知，《土地儲備管理辦法》中對于可納入土地儲備范圍的土地界定中，并不包含國有土地上房屋征收所獲得的土地。

另外，《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”

由此可見，在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，對于國有土地上房屋征收中關(guān)于公共利益的界定中也并不包含土地儲備這個理由。

因此，對于土地儲備是否能成為國有土地上房屋征收的理由這個問題，毋庸置疑，答案是否定的。

土地儲備其本身并不具備公共利益屬性，不屬于《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的公共利益需要范圍。主動進行土地儲備，原則上不能通過征收方式，只能采取購買、置換等交易方式。

二、土地儲備征地拆遷中的法律問題

一、公共利益與商業(yè)利益不分沒有區(qū)別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業(yè)目的征地拆遷，明確土地征用的目的，僅允許在服務(wù)于公益目的時才可征地，公益目的原則由輔以司法解釋的一般準則界定或通過實施細則界定。雖然沒辦法解決得盡善盡美，但解決方案要盡量合理。于社會公共利益目的而進行強制拆遷，應(yīng)當說具有一定合理性；但如果為商業(yè)性目的而在法院判決前給予強制拆遷，這就有問題了。因為，第一，在房屋拆遷中，被拆遷人處于弱勢地位，行政權(quán)力的介入應(yīng)該保護弱者而非強者。第二，從法理上講不通，開發(fā)商與被拆遷人本是平等的民事主體，在商業(yè)性拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁決。行政部門事先強行拆遷，是行政權(quán)對司法權(quán)的粗暴干預(yù)。因此，雖然《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷，但是這一規(guī)定毫無道理，既不能保護被拆遷人的合法權(quán)益，又違背了法治的基本原則。

對公共利益的界定，要引入司法審查程序。外國通常是這樣做的：第一，土地征用被限制在服務(wù)公益的目的上。雖然對于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定是由法律規(guī)定，最終裁決也是由法院來裁決的。這里要充分尊重利害關(guān)系人的權(quán)利，特別是訴權(quán)；第二，賠償?shù)幕鶞时M量達到公正。“公正的賠償”是征地的賠償基準，所謂“公正的賠償”的根本目標，就是被征者能夠達到與征用之前相等的經(jīng)濟條件。應(yīng)該既不因為征地致富，也不因為征地變窮。第三，當事人程序上的權(quán)利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障。而在這些權(quán)利沒有得到實施之前，征地方無權(quán)強制拆遷。總之，之所以國外能夠較好地解決拆遷雙方當事人的矛盾，就在于他們是在司法過程中來達到一種動態(tài)平衡。二、征地的程序存在著明顯的瑕疵，沒有做到公開、公正廣東省陽江市陽東縣政府以建設(shè)公園為名，以每平米不足10元的平均單價征用農(nóng)田和用于灌溉數(shù)千畝水田的水庫，最后建成一處占地近1500畝、最高單價達2000萬元的“五星級”全封閉式私人花園別墅區(qū)。陽東縣在村民毫不知情的情況下，征用了當?shù)夭糠稚搅值睾娃r(nóng)田，征地協(xié)議是“秘密”簽訂的（《中國經(jīng)濟時報》報道）。征地補償?shù)某绦蚰芊窆_、公正直接關(guān)系到被征地人利益能否得到保障，我國應(yīng)該對征地程序作出更嚴格、更切合當今實際情況的系統(tǒng)而完善的規(guī)定，強制要求征地補償安置協(xié)議內(nèi)容及征地補償安置情況必須公示、舉行聽證，雙方在公平談判中達成協(xié)議。在協(xié)議未達成的情況下，不得擅自強制征地。同時，應(yīng)該對違反規(guī)定程序的行為作出明確而具體的懲罰性規(guī)定。三、粗暴剝奪了被征地人的權(quán)利，對私有財產(chǎn)的保護不夠和不尊重私有財產(chǎn)權(quán)

城市發(fā)展需要征地拆遷，沒有征地拆遷就沒有發(fā)展，但是，我們不能把拆遷建立在對私有財產(chǎn)的侵害上。在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了最近，我們才關(guān)心起私人財產(chǎn)權(quán)問題，但立法對此沒有給予＂足夠＂的重視，嚴重一點說，現(xiàn)在有的征地拆遷是一種大規(guī)模的、有組織的對私人財產(chǎn)權(quán)的侵犯，不但直接侵害了私人財產(chǎn)權(quán)，而且也引發(fā)了社會極大的不穩(wěn)定，破壞了人們對法治的信心。

《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：＂國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)＂；第39條規(guī)定：＂中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅＂。

憲法明文規(guī)定，公民的住宅等財產(chǎn)不受侵犯，但恰恰是國家的法規(guī)和地方法規(guī)，給予各地隨意和任意拆遷公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一個開發(fā)商如果看中了某塊地皮，只要和政府一說，政府馬上借口統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)或者建立開發(fā)區(qū)，而要求這塊地皮上的原有居民搬遷，并且還不給予足額的補償。如果居民因為不到位或者不愿意拆遷，政府就可以根據(jù)上述法規(guī)申請法院強制執(zhí)行。

因為行政法規(guī)和地方性法規(guī)無視公民房屋住宅這一憲法性權(quán)利，導(dǎo)致了各地大量＂依法＂侵犯公民住宅權(quán)和房屋所有權(quán)的現(xiàn)象，極端的時候，就導(dǎo)致了自焚現(xiàn)象的發(fā)生。

三、土地收儲是不是意味著拆遷？

法律分析：

不是。土地收儲中心應(yīng)該是政府國土管理部門下屬部門，是代表政府對擬出讓土地進行管理的，不能作為拆遷人實施拆遷

法律依據(jù)：

《土地管理法》

第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

第四十八條征收土地應(yīng)當給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。縣級以上地方人民政府應(yīng)當將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、土地收儲是不是意味著拆遷

土地收儲指國家土地儲備機構(gòu)動用國家優(yōu)先購買權(quán)力，對流入土地市場的土地使用權(quán)進行購買，通過土地整理后作為儲備用地的過程。那么土地收儲與土地征收有什么具體區(qū)別？1、土地收儲就是土地收購儲備制度的簡稱。土地收購儲備制度是地方政府和國土部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”的需要所進行的土地制度創(chuàng)新的一個重要成果。應(yīng)該說，這幾年來，通過實施土地收儲及招拍掛，在增加地方財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場的公平性和透明性方面起到了積極的作用。2、土地征收。指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨椤?、土地征收的補償辦法。《土地管理法》規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值倍數(shù)進行計算，補償倍數(shù)最高不得超過30倍。2010年起各地開始執(zhí)行新的征地補償標準，征地補償應(yīng)按公布的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價執(zhí)行。4、征用土地方案經(jīng)依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征地農(nóng)戶可以從公告上了解相關(guān)情況。5、依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民。按有關(guān)規(guī)定征地報批前要履行告知、確認和聽證程序，充分聽取被征地村民組和民戶對征收土地方案的意見，確認方案有關(guān)內(nèi)容。確保農(nóng)民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)、監(jiān)督權(quán)，對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。6、國家制定了征地監(jiān)管相關(guān)政策，建立了征地工作指導(dǎo)、監(jiān)督和定期專項檢查等機制。同時，嚴格審查征地報批資料，對征地批后實施動態(tài)監(jiān)管，確保補償費用及時足額到位，防止拖欠、截留、挪用、貪污征地補償費，有效維護了農(nóng)民合法權(quán)益。7、在被征地農(nóng)民安置方面，有關(guān)規(guī)定明確要求，除貨幣補償安置外，可采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑妥善安置被征地農(nóng)民。為切實解決被征地農(nóng)民長遠生計，目前，全國已有29個省份出臺了被征地農(nóng)民社會保障的政策性文件。收儲于征收補償是不一樣的，具體要看當?shù)氐难a償標準，也可以在中國土地征收維權(quán)網(wǎng)上咨詢。以上的就是關(guān)于土地收儲與土地征收有什么具體區(qū)別的內(nèi)容介紹了。法律依據(jù)：《土地儲備管理辦法》第二條土地儲備是指縣級（含）以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)的行為。土地儲備工作統(tǒng)一歸口國土資源主管部門管理，土地儲備機構(gòu)承擔(dān)土地儲備的具體實施工作。財政部門負責(zé)土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監(jiān)管。

五、儲備土地是不是要拆遷了

經(jīng)典案例：

某市是著名的避暑勝地，當?shù)氐木用褚坏较募揪鸵詾橛慰吞峁┍苁町a(chǎn)品或者避暑服務(wù)為主要生活來源，由于每年的游客越積越多，當?shù)氐慕?jīng)濟效益可見一斑，但是由于很多都是無照經(jīng)營的小販，所以每年流失的稅收也不在少數(shù)。

當?shù)啬车囟螌儆跓o照商販的聚集地，于是該市政府以“儲備旅游土地，發(fā)展旅游城市”為由將該地段的房屋進行征收，并發(fā)布了征收決定。而該地段的居民認為，政府征收的理由不合法，名為發(fā)展旅游城市，實為取締居民的業(yè)余額外生活來源，所以大多數(shù)居民對此征收決定都持抵觸的情緒。那么土地儲備是做出房屋征收決定的理由嗎?

具體解答：

依據(jù)我國的法律規(guī)定，對國有土地上的房屋進行征收，必須以公共利益為目的，而“儲備土地”并不屬于《國有土地上房屋征收與補償條例所列舉的五種情形，同時也沒有其他的法律、法規(guī)將土地儲備規(guī)定為公共利益。

當然，如果是為了舊城區(qū)改造，也必須符合舊城區(qū)改建的特殊規(guī)定，但本案中顯然不是如此，因此市政府是不能以土地儲備為由進行征收的。

相關(guān)法律：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，

有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。