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拆遷補償稅費如何約定，房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-03 19:34:54
作者：
圣運律師
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拆遷補償稅費如何約定,拆遷房稅收政策 ,法律分析：開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

拆遷補償稅費如何約定，房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償稅費如何約定,拆遷房稅收政策

法律分析：

開發商發生房屋回遷業務，開發商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據;如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

法律依據：

《契稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。

二、房屋拆遷過程中對拆遷人的稅收政策

（一）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。

（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。這個文件有兩點問題需要大家注意，一個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第二是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是一個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付一個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發［2002］156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函［2007］768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。企業所得稅對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發［2006］31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。個人所得稅《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅［2006］45號文：對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。土地增值稅

1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。

2、對于房地產開發企業進行產權調換進行拆遷補償的，根據國稅函［2007］768號的文件精神，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經濟利益的。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調換房，對房地產企業征收土地增值稅也是有法律依據的。這里問題的關鍵就是土地增值稅計稅依據的確認。實務中我們一般根據營業稅計稅依據確認。在征收方式上，一般先在產權轉移時先進行預征，最后進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在后面案例中將簡單探討一下。以上，是我們對于城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的文件進行了一個列舉和講解，這為我們后續的案例分析先打一個理論的基礎。考慮到部分稅種的稅務處理相對簡單，在后面的案例分析，我們著重是對于拆遷安置補償中涉及的營業稅和企業所得稅處理問題的探討。

三、拆遷房房產稅 -法律知識

法律分析：

房產稅的征收范圍中,其實是包括拆遷房的。拆遷房屬于保障房和商品房的合體。根據有關規定,被動遷居民家庭取得房地產產權證滿三年的動遷安置房需要繳納房產稅。因為拆遷安置房都是居民居住用房。根據我國房產稅和城鎮土地使用稅的相關規定,居民個人自用的房屋免征房產稅和土地使用稅。

法律依據：

《中華人民共和國稅收征收管理法》

第一條為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。

第二條凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。

任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。　

第四條法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。

法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

四、拆遷款需要納稅嗎

拆遷款不需要納稅。免納房產稅的對象有個人所有非營業用的房產。拆遷補償款是屬于具有政策扶助性，也是非營業所得到的房產收入，所以不用交稅。國家為了經濟建設有時候難免需要對一些房屋進行拆遷，在拆遷的同時也會予以房屋主人合理的拆遷補償。簽訂拆遷安置補償協議要注意：1、主體不符不簽（1）拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議；（2）沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產開發資質的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協議；（3）拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議。2、內容不確定慎簽，問題主要集中在以下幾個方面：（1）是房屋回遷時間不定；（2）是異地安置房屋交付時間和安置地點不明；（3）是違約責任沒約定。法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條下列房產免納房產稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；（四）個人所有非營業用的房產；（五）經財政部批準免稅的其他房產。