一、私對公租賃合同拆遷補償,公房拆遷中承租資格及補償糾紛解決機制

現(xiàn)實生活中由于公房拆遷補償是一筆數(shù)額不小的款項，公房承租人的家庭內(nèi)部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應(yīng)。這樣一來當(dāng)事人自己不能達成協(xié)議，政府公房管理部門又拒絕，當(dāng)事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》(2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號)規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應(yīng)區(qū)別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生爭議的情況。對于家庭成員內(nèi)部的糾紛，家庭成員所達成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭議則屬于另外的法律關(guān)系，需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生爭議的，這兩個爭議或訴應(yīng)當(dāng)如何處理呢，分別單獨提起，一并提起，還是只需提起一個，在提出一個訴的時候，是提那一個訴呢，這些都需要結(jié)合具體案情選擇對當(dāng)事人最有利的訴訟方案。

二、在房屋征收拆遷中，對公房承租人如何補償安置

在房屋征收拆遷中，對公房承租人應(yīng)該如何補償安置呢為了妥善解決該問題，各地方政府一般通過頒布實施地方政府規(guī)章和地方政府規(guī)范性文件對征收拆遷中的公房補償安置進行規(guī)制。下面舉上海市與長沙市的規(guī)定為例：上海市《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條規(guī)定，公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位。這類人，和被征收房屋的所有權(quán)人一樣，在征收拆遷中享有依法獲取補償安置的權(quán)利。該實施細則中對公房的補償給出了一個明確的公式，對公房的所有人和承租人之間的補償比例進行了相關(guān)的規(guī)定。征收公有出租居住房屋時，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格20％；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格80％＋價格補貼。其中，價格補貼＝評估均價補貼系數(shù)被征收房屋的建筑面積。補貼系數(shù)不超過0．

3，具體標準由區(qū)（縣）人民政府制定。長沙市《長沙市國有土地上拆遷（征收）直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規(guī)定》（長房政發(fā)〔2010〕7號）中規(guī)定：1．由拆遷人或征收實施部門與產(chǎn)權(quán)單位簽訂拆遷（征收）補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議簽訂后，由產(chǎn)權(quán)單位對拆遷（征收）項目范圍內(nèi)承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。2．征收決定公告公布后，產(chǎn)權(quán)單位向承租人送達終止租賃關(guān)系通知單，與承租人解除租賃關(guān)系，并告知拆遷（征收）規(guī)定的搬遷期限。3．產(chǎn)權(quán)單位制定并公示拆遷（征收）范圍內(nèi)承租人補償安置方案并與拆遷（征收）范圍內(nèi)直管公房和單位自管房承租人逐戶簽訂補償安置協(xié)議。承租人應(yīng)結(jié)清租金和水電費用，并在補償安置協(xié)議約定的期限內(nèi)騰空房屋，交付拆除。1．關(guān)于直管公房的補償安置首先，對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置兩種。直管公房住宅承租人選擇異地房屋安置的按原承租房屋計租面積進行安置；選擇解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置的按承租房屋計租面積進行核算。其每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新直管公房住宅的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的40％確定，但不得低于1200元。其次，對直管營業(yè)用房及其配套用房每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同地域、同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的25％確定。最后，對直管辦公、生產(chǎn)、倉儲用房等其它非住宅每平方米補償單價參照同一拆遷許可（征收）項目內(nèi)各類結(jié)構(gòu)、成新，同用途房屋的房地產(chǎn)分類評估單價平均值的30％確定。2．關(guān)于自管公房的補償安置對單位自管住宅承租人的補償安置方式原則上由產(chǎn)權(quán)單位制定。產(chǎn)權(quán)單位可實行解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置，也可實行異地房屋安置。解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置按承租房屋計租面積進行核算。補償單價由產(chǎn)權(quán)單位自行確定，但每平方米補償單價不得低于1200元。異地房屋安置的計租面積不得小于原承租房屋的計租面積。其他省市地區(qū)對于公房的征收拆遷補償安置的規(guī)定大多是原則性的，公房的承租人作為使用權(quán)人也是有權(quán)利獲得補償?shù)模魇眨ú疬w）人應(yīng)該和被征收（拆遷）人、公房承租人簽訂安置補償協(xié)議。

三、公房拆遷,承租人做好這個三點,輕松獲得合理補償

公有房屋，簡單的來說就是所屬權(quán)歸國家或者集體所有的房屋，相對應(yīng)的就是人可以向主管單位申請使用公有房屋，或者福利分配這類的公有房，也可以通過租賃關(guān)系的建立來做擁有公有房屋的使用權(quán)。因此，相對的人可以通過合法的程序取得公有房屋的公有住房使用權(quán)，雖然承租人并不具備公有房屋的使用權(quán)，但是不等于在拆遷的過程中，不具備擁有自己的合法權(quán)益。

1.拆遷租賃房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議。這說明房屋承租人作為拆遷行為的利害關(guān)系人，理應(yīng)參與到拆遷過程中。拆遷人應(yīng)當(dāng)向承租人告知有關(guān)拆遷的一切事宜，包括補償方案等。

2.拆遷租賃房屋時，被拆遷人與房屋承租人要提前解除租賃關(guān)系，或者拆遷人對于房屋承租人有進行安置處理，或者給于被拆遷人一定的經(jīng)濟補償，而這些補償需要二者協(xié)商一致。

3.被拆遷人與房屋承租人如果對于解除租賃關(guān)系打不成合理的協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)置換，而通過置換的房屋，如果原來的承租人愿意承租，那么就需要通過被拆遷人和承租人進行重新簽訂新的房屋租賃合同。

一、公租房的承租人在拆遷時的權(quán)利有哪些？

(一)對于公房的拆遷，在明確公房的所有權(quán)和使用權(quán)后，對公房承租人的補償多采用以下三種方式：

1、承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償。

2、被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系(實物補償)。

3、被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)(貨幣補償)。

(二)公房承租人享有的權(quán)利包括：

1、簽訂拆遷補償安置協(xié)議的權(quán)利。

2、獲得補償安置的權(quán)利。

3、選擇繼續(xù)承租的權(quán)利。

4、申請行政裁決權(quán)、行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利。

四、公房承租人在征收拆遷中可以獲得什么補償

公房承租人在征收拆遷中可以獲得以下補償：1、替代土地的租金價差損失；2、房屋裝修費；3、安置費和搬遷費；4、困難補助和獎勵；5、房屋內(nèi)各項家電移機補償；6、非住宅房屋營運損失補償?shù)取９砍凶馊嗽谡魇詹疬w中對公房承租人的補償方式如下：1、承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；2、實物補償，被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關(guān)系；3、貨幣補償，被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權(quán)。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

五、在房屋征收拆遷中對公房承租人怎么補償安置

法律分析：在房屋征收拆遷中，對公房承租人應(yīng)當(dāng)補償搬遷費、臨時安置費、拆遷補助等費用。在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人和房屋承租人簽訂補償安置協(xié)議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：曹延

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