江灣鎮(zhèn)私房拆遷補償,上海市國有土地房屋征收與補償實施細則 ,法律分析：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。法律依據(jù)：《上海市國有土地
法律分析：
為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
法律依據(jù)：
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》
第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。
法律分析：2020年12月28日上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市人力資源和社會保障局關于印發(fā)《上海市征收集體土地補償標準（2020）》的通知（滬規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕20號），上海市土地補償費分成13個等級、31個區(qū)片，最高等級的補償標準為了93200元/畝；最低等級的補償標準為57500元/畝。新的征地補償標準自2021年1月1日起執(zhí)行。
法律依據(jù)：《關于印發(fā)的通知》第一條 關于征地區(qū)片綜合地價。本市征地區(qū)片綜合地價由土地補償費和安置補助費兩部分構成。征地土地補償費標準根據(jù)《上海市征地土地補償費標準（2020）》執(zhí)行。安置補助費為《上海市被征收農(nóng)民集體所有土地農(nóng)業(yè)人員就業(yè)和社會保障辦法》（滬府發(fā)〔2017〕15號）涉及的被征地人員的生活補貼費，標準按照本市相關規(guī)定執(zhí)行。
《關于印發(fā)的通知》附件一 1、補償標準：93200元/畝。2、區(qū)片范圍（1）長寧區(qū)：新涇鎮(zhèn)。（2）徐匯區(qū)：華涇鎮(zhèn)。（3）普陀區(qū)：長征鎮(zhèn)、桃浦鎮(zhèn)。（4）靜安區(qū)：彭浦鎮(zhèn)、彭浦新村街道、大寧路街道。（5）浦東新區(qū)：花木街道、陸家嘴街道、濰坊新村街道、滬東新村街道、浦興路街道、南碼頭路街道、洋涇街道、塘橋街道、周家渡街道、金楊新村街道、上鋼新村街道、（原洋涇鎮(zhèn)、原嚴橋鎮(zhèn)、原六里鎮(zhèn)、原楊思鎮(zhèn))。（6）寶山區(qū)：淞南鎮(zhèn)、友誼路街道、吳淞街道、張廟街道、高境鎮(zhèn)(含原江灣鎮(zhèn))、廟行鎮(zhèn)、大場鎮(zhèn)。（7）嘉定區(qū)：江橋鎮(zhèn)、真新街道、安定鎮(zhèn)。（8）閔行區(qū)：莘莊鎮(zhèn)、華漕鎮(zhèn)、新虹街道、梅隴鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)。
關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見
滬房管規(guī)范征[2012]9號
各區(qū)縣住房保障房屋管理局，各有關單位:
為準確理解和把握《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，現(xiàn)將在實際操作中涉及的有關問題提出如下意見：
一、關于房屋征收補償中涉及相關價格的涵義
《細則》第二十八條中的“評估均價”，是作為確定相關補貼標準的計算參數(shù)。被征收房屋評估價經(jīng)復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。
《細則》第三十一條中的“折算單價”，是作為認定居住困難戶使用的參數(shù)。區(qū)(縣)人民政府在制定折算單價標準時，應當參照房屋征收范圍內(nèi)使用的政府定價的產(chǎn)權調(diào)換房屋的價格確定。
二、關于房屋行政管理部門依法代管的房屋的征收補償
征收房屋行政管理部門依法代管房屋的，區(qū)(縣)房屋征收部門在擬定房屋征收補償方案時，應當書面征求市房屋行政管理部門的意見。
三、關于居住和非居住兼用房屋的征收補償
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模瑧敯凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額。
被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應當按照上述合并后的貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結算差價;對提出居住困難申請的被征收人、公有房屋承租人，應當根據(jù)《細則》第三十一條的規(guī)定，按照上述合并后的貨幣補償款進行折算。
四、關于公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議簽訂主體的確定
房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人。
房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機構組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體;協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。
五、關于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定
《細則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)(縣)房屋征收部門應當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：
(一)當時的房屋租賃協(xié)議;
(二)租金交納證明;
(三)1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內(nèi)的證明。
六、關于被征收房屋建筑面積的認定
對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準;房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
房屋
類型公寓獨立住宅
(花園住宅)新里
住宅新工房
(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里
住宅簡屋
換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
七、關于非居住房屋的認定
《細則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認定：
(一)原始設計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋;
(二)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋;
(三)房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;
(四)原始設計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。
八、關于本意見施行日期
本意見自發(fā)布之日起實施，有效期至2016年12月31日。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年四月十二日
法律分析：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
法律依據(jù)：《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》
第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。
法律分析:
為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
法律依據(jù):
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》
第一條 為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。
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投稿：戴俊國
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