拆遷住改非補償款歸哪個部門2025,住改非拆遷補償歸誰所有,住改非拆遷補償的歸屬問題主要取決于房屋的所有權。一、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償。因此，在住
住改非拆遷補償的歸屬問題主要取決于房屋的所有權。
一、根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，征收國有土地上單位、個人的房屋時，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償。因此，在住改非拆遷的情況下，補償應歸房屋所有權人所有。
二、如果房屋為夫妻共同所有，那么拆遷補償也應視為夫妻共同財產。根據《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，包括其他應當歸共同所有的財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有。因此，在這種情況下，住改非拆遷補償應歸夫妻雙方共同所有。
三、然而，如果房屋為夫妻一方個人所有，例如是一方的婚前財產，那么拆遷補償應歸該方個人所有。根據《中華人民共和國民法典》第一千零六十三條，一方的婚前財產屬于夫妻一方的個人財產。
綜上所述，住改非拆遷補償的歸屬主要取決于房屋的所有權情況。如果房屋為夫妻共同所有，則補償歸夫妻雙方共同所有；如果房屋為一方個人所有，則補償歸該方個人所有。在具體情況下，應根據房屋的實際情況和法律規定來確定拆遷補償的歸屬。
住改非房屋拆遷時如何補償
依據2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出的規定：對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。
另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。
根據上述規定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由于各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：
1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用于經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。
2、住宅房屋用于經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。
3、住宅房屋用于經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。
5、住宅房屋部分用于經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。
住改非房屋的認定
第一、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等相關證照可以直接認定房屋的實際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。
第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
第四、房屋實際使用現狀。
第五、實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，某些地區出現臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。
城市房屋拆遷時,住改非怎么補償的
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。鑒于其存在的普遍性，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。
2003年9月19日，國務院辦公廳發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設部建住房[2003]234號)之規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，大體存在以下幾種情形：
(一)依照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
2007年4月15日，頒布實施的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定，“拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)有條件的享受商業用房補償政策
根據經營時間、是否取得合法證照：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，在拆遷公告公布前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。
根據改變房屋用途時間：2005年5月1日實施的《巢湖市城市房屋拆遷管理辦法》中規定：1990年4月1日(不含4月1日)《中華人民共和國城市規劃法》施行前已將住宅改變用途并延續進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，可以認定為經營性用房;1990年4月1日以后(含4月1日)至2001年11月1日國務院《城市房屋拆遷管理條例》施行前，未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，同時持有合法有效的工商營業執照、稅務登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時正常營業的，根據經營時間的長短，可以按照經營用房貨幣補償金額的90%至60%給予補償，每月增減系數按0.2158%計算;2001年11月1日后(不含11月1日)未經規劃部門批準和未辦理《房屋所有權證》變更登記，將住宅改變用途并進行經營活動的房屋，一律按住宅認定。
結合是否沿街、所在樓層等房屋狀況：浙江慶元縣發布的《慶元縣E19-23東門巷地塊“住改非”認定規則》規定，經營面積按沿街第一自然間面積確認;沿街第一自然間不明顯或第一間進深超過9m的，則確定進深9m計算面積，超過9m部分按其住宅評估價的1.3倍進行補償;對于沿街多層用于經營，其第二層性質上確定為住宅，但可根據現場調查的情況按其住宅評估價的1.3倍進行補償;三層及以上部分一律按住宅進行補償。
建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》第的規定，各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定，該規定相當于其將“住改非”房屋性質認定下放至各地，而各地在制定相關認定標準時不統一，造成各地差異較大。關于“住改非”房屋的補償問題，具體可根據法律法規及地方性規定綜合認定。
法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
2.非住宅房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：對于拆遷時住改商的補償各地不盡相同，大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定，除此之外還有以下幾種：
1、規定住改商可以享受商業用房補償政策；
2、參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同；
3、一定時間之后的住改商完全按照住宅性質進行補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。另外，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。根據上述規定可以看出的是，法律并未對“住改非”房屋補償作有具體的補償標準。實踐中，由于各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：
1、按照房屋的實際用途補償，也就是說更夠具體認定房屋確實是用于經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。
2、住宅房屋用于經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。
3、住宅房屋用于經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。
5、住宅房屋部分用于經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。
一、住改非房屋的認定
第一、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等相關證照可以直接認定房屋的實際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。
第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
第四、房屋實際使用現狀。
第五、實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，某些地區出現臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。
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投稿：尹雪慕
內容審核：路洋律師
