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一、拆遷補償協(xié)議贈與反悔房子未建成2025,購買拆遷安置房，賣房人反悔不配合過戶怎么辦

“動遷房”，作為“動遷安置房”的通俗稱謂，在日常中，涉及房屋買賣的糾紛屢見不鮮，其中動遷房的買賣糾紛尤為突出。那么，如房東違約不配合辦理過戶，又該怎么辦？本文將通過一個案例來探討。

案情回顧

李某與朱某，通過中介，于2018年達成了房屋買賣的協(xié)議。朱某將自己的房產(chǎn)，以人民幣136萬元的價格轉(zhuǎn)讓給李某。由于這套房產(chǎn)屬于拆遷安置房，簽訂合同時，該房屋尚未辦理房產(chǎn)證，因此雙方在合同中明確約定，待朱某取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后，需積極協(xié)助李某完成過戶手續(xù)。

李某在簽訂房屋買賣合同的當日，便按照約定支付了定金2萬元，以表達其誠意。而在2018年5月，李某又向朱某支付了剩余的房款134萬元，全面履行了合同約定的付款義務。隨后，朱某將房產(chǎn)及相關的文件資料悉數(shù)交付給李某，李某則對房屋進行了裝修并入住，一直居住至今。

時光荏苒，轉(zhuǎn)眼到了2023年9月。此時，涉案房產(chǎn)已經(jīng)具備了辦理房產(chǎn)證及過戶交易的條件。然而，出人意料的是，朱某卻突然變卦，提出了加價40萬元的要求。他聲稱，除非李某同意支付這額外的40萬元，否則他將不會協(xié)助李某辦理過戶手續(xù)。那么，購買拆遷安置房，賣房人反悔不配合過戶怎么辦？

律師觀點

如果期限滿了之后，房東不配合辦理過戶手續(xù)，買家可以委托律師起訴至法院，由法院判決過戶，交易中心必須執(zhí)行法院的判決文書內(nèi)容。

作為一名身經(jīng)百戰(zhàn)的房地產(chǎn)律師，我可以很負責任的說，法院的基本方向和口徑是傾向于支持合同繼續(xù)履行的。具體是否可以判決強制過戶，要分三種情況：

其一，三年限制交易期限已滿（小產(chǎn)證滿三年，或者動遷安置協(xié)議和大產(chǎn)證同時滿三年了），房屋上沒有任何查封和抵押，符合過戶條件。且訴至法院時，動遷房已經(jīng)在房東名下且其已辦出小產(chǎn)權(quán)證。

這種情況下，若買家支付全額房款沒有問題的話，基本法院會傾向于支持繼續(xù)履行，辦理過戶更名手續(xù)。當然這個時候房屋上，在本案的查封之前不能有其他查封，如果有，要想辦法把查封滌除掉。

其二，訴至法院時動遷房還沒有過戶至房東名下，也就是說房東還沒有辦出小產(chǎn)權(quán)證，但是動遷安置協(xié)議和大產(chǎn)證已經(jīng)同時滿三年了。

此時，法院也是基本上傾向于判決繼續(xù)履行的，但是法院基本上會把開發(fā)商追加為第三人，然后判決第三人配合買家辦理過戶手續(xù)，直接過戶至買家名下，或者先過戶給動遷房房東，再由房東過戶給買家名下。當然這個時候房屋上，在本案的查封之前不能有其他查封，如果有，要想辦法把查封滌除掉。

其三，訴至法院時動遷房還沒滿三年限制交易期，也就是說還不能過戶。

這個時候，就要看各自的訴請是什么了。如果是動遷房買家要訴請繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù)，那么法院肯定是沒有辦法支持的，如果作為被告的房東未反訴的情況下，法院基本要判決駁回原告訴請了。如果房東反訴解除合同了，那么法院要審查是否該買賣合同符合約定解除條件或者法定解除條件，然后再視情況而定了。

總之，面對動遷房買賣糾紛中的房東違約問題，我們應保持冷靜、理性對待，依法維護自己的合法權(quán)益。同時，加強相關法律法規(guī)的宣傳普及，提高居民的法律意識和風險防范能力，也是減少此類糾紛的有效途徑。

二、拆遷安置房買賣后不配合過戶怎么辦

一、關于拆遷安置房買賣未滿五年合同效力的問題？到底是有效還是無效？

答案是肯定的，肯定是有效的。這里我們要區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟適用房的問題，因為絕大多數(shù)拆遷安置房也統(tǒng)稱了經(jīng)濟適用房。對于經(jīng)濟適用房應當注意與拆遷安置房的區(qū)別，對于拆遷安置房，有的地方也稱為經(jīng)濟適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定的經(jīng)濟適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性；而經(jīng)濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置，而經(jīng)濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。因此，對于拆遷安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內(nèi)過戶的，不予支持。

要特別說明的是，就從我們司法實踐來講，2016年之前司法實踐當中未區(qū)分拆遷安置房和經(jīng)濟適用房，未滿五年統(tǒng)一確認合同無效，自2016年年底江蘇省高級人民法院內(nèi)部培訓紀要上開始承認拆遷安置房買賣的效力，直至2017年8月份江蘇省高級人民法院正式發(fā)文，確認拆遷安置房買賣的效力。所以，從法律規(guī)定以及目前的司法實踐來看，目前的拆遷安置房買賣合同的效力是法律所認可的，這也就為買方的權(quán)益建立了初步的保障。

二、賣方要求漲價，或者毀約賠償違約金，不再繼續(xù)履行怎么辦？

第一步，談判。和賣家進行談判，有禮有節(jié)。不要一味的擴大矛盾，談判的同時是在采集證據(jù)，因為拆遷安置房買賣往往年代久遠，買方要想訴訟，必須充分采集證據(jù)，這里的證據(jù)涉及幾個方面：（1）買賣合同，有很多拆遷安置房買賣沒有買賣合同只有收條之類的，需要通過電話錄音、短信等形式來確認證據(jù)；（2）付款憑證，證明買方已經(jīng)完成了所有的款項交付義務，比如銀行流水，比如收據(jù)，比如錄音確認，短信確認；（3）合同主體審查。很多拆遷安置房的被安置人和出賣人不一致，比如父親替女兒簽字買房等，要進一步確認出賣人的授權(quán)情況，行為事后有沒有被追認等；（4）事情經(jīng)過，有中介參與交易的，讓中介出具相關的證明文件，沒有中介的，有證明人的讓證明人出具相關的情況說明等來固定證據(jù)。

第二步、訴訟保全，繼續(xù)履行。在談判無果的情況下，如果進行訴訟要求繼續(xù)履行，必須先行保全。能否保全查封到該房屋是拆遷安置房買賣當中案件能否勝訴的重中之重，關鍵性一步。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時轉(zhuǎn)移該房屋，第三人可以主張善意取得，導致合同無法實際履行，可能導致敗訴。所以打好訴前保全、訴中保全之戰(zhàn)是安置房買賣訴訟的關鍵之戰(zhàn)。建議委托專業(yè)的律師和保險公司進行辦理，能夠加快保險的進程。一般保全成功的，并且案件證據(jù)充分的，法院一般會支持買方的訴訟請求。

第三步，解除合同，賠償損失。因為某些原因?qū)е潞贤男胁荒艿模热绶课菀呀?jīng)過戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導致合同無法履行的，在這種情況下，只能調(diào)整訴訟請求為解除合同賠償損失。賠償?shù)恼埱髷?shù)額一般會房屋的市場價，對于房屋價值的確定，一般通過鑒定機構(gòu)評估房屋的價格來確定。

因為訴訟屬于專業(yè)性和對抗性很強的色彩，所以建議所有的買房人最好委托律師辦理，最好在談判時就委托律師介入，多聽取律師的建議和方案，以保證維護到自己的合法權(quán)益。

三、關于安置房產(chǎn)生糾紛比較多的原因問題？

鐘延成律師認為，主要有以下一些原因：

（1）法規(guī)政策約束。拆遷安置房屋一般是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類安置房產(chǎn)權(quán)雖屬于個人，但在取得權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

（2）價格差異因素。購房者基于價格因素，傾向于低于同區(qū)域商品房價格的安置房。但此類房子從簽訂合同到房屋交付辦理產(chǎn)權(quán)，間隔時間長，隨著價格不斷上漲。辦理過戶時，賣房者拒絕繼續(xù)履行合同要求。

四、關于賣方人能否以承擔違約責任單方面解除合同的問題？

合同是否履行的選擇權(quán)在守約方，也就是買方可以選擇繼續(xù)履行該合同。

三、買了別人的安置房不肯過戶怎么辦

買了別人的安置房不肯過戶的處理方法如下：1、協(xié)商解決：可以嘗試與對方協(xié)商，了解其不愿意過戶的原因，并商討解決方式；2、尋求調(diào)解：如果協(xié)商無果，可以向物業(yè)、居委會或者相關部門尋求調(diào)解，協(xié)助解決糾紛；3、起訴解決：如果無法通過協(xié)商和調(diào)解解決糾紛，可以選擇起訴，通過司法途徑解決問題。在起訴過程中，需要準備相關證據(jù)，比如購房合同、支付憑證等；4、申請強制執(zhí)行：在獲得法院判決后，如果對方仍然不愿意過戶，可以向法院申請強制執(zhí)行，強制對方履行過戶義務。過戶房產(chǎn)需要的資料如下：1、房屋產(chǎn)權(quán)證：應當提供房屋的產(chǎn)權(quán)證原件或復印件；2、身份證明：應當提供雙方當事人的有效身份證件，如身份證、護照等；3、婚姻狀況證明：如果當事人已婚，應當提供結(jié)婚證書或離婚證書等相關婚姻狀況證明；4、離婚協(xié)議書：如果離婚當事人需要過戶房產(chǎn)，應當提供離婚協(xié)議書；5、購房合同：如果房屋是在購房合同的約定下進行過戶，應當提供購房合同原件或復印件；6、房屋交易稅費證明：應當提供房屋交易稅費證明，如契稅收據(jù)、印花稅票據(jù)等；7、不動產(chǎn)權(quán)證書查詢記錄：應當提供不動產(chǎn)權(quán)證書查詢記錄，以證明該房屋權(quán)屬情況。綜上所述，在進行房產(chǎn)過戶前，建議咨詢專業(yè)律師或相關部門，以確保操作合法合規(guī)。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

四、拆遷安置房買賣可以過戶嗎

法律分析：拆遷安置房是可以辦理過戶的。但必須先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進行過戶。過戶的手續(xù)不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

五、買了拆遷房房東不肯過戶怎么辦

買了拆遷房房東不肯過戶的處理辦法如下：1、如果安置房房主不愿過戶，可以先與房主協(xié)商進行解決；2、若是協(xié)商不成，房主不給辦過戶，當事人可以起訴，要求協(xié)助履行過戶手續(xù)；3、可以先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進行過戶，辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進行過戶。房產(chǎn)糾紛起訴流程怎么走1、要確認被告。如果是個人，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明；如果是單位，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料；2、書寫民事訴訟狀。訴狀應說明當事人身份情況、訴訟請求、以及事實與理由。為確保判決的順利執(zhí)行，還可以申請人民法院采取財產(chǎn)保全措施；3、提交訴訟狀和證據(jù)。準備就緒后，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據(jù)提起訴訟。案件受理后，人民法院會發(fā)出《案件受理通知書》、《證通知書》，并通知交費。如七日內(nèi)未按照規(guī)定交納訴訟費，人民法院將裁定案件按撤訴處理；4、舉證。立案后，人民法院可能會指定舉證期限，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料，逾期提交的證據(jù)則不予質(zhì)證；5、開庭。立案后，人民法院會安排開庭日期，并提前通知當事人。開庭時應準時到庭，原告無正當理由遲到的，人民法院會裁定按照撤訴來處理；6、開庭審理。依次需要經(jīng)過核實雙方當事人身份、告知當事人訴訟權(quán)利及義務、詢問當事人是否申請回避、始法庭調(diào)查、舉證質(zhì)證、法官詢問、法庭辯論、陳述最后意見、法庭調(diào)解和宣判的程序。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

六、買了回遷房,原房主不配合過戶怎么辦?

法律分析：可以通過訴訟要求房主繼續(xù)履行合同義務，并賠償因此造成的經(jīng)濟損失及要求對方承擔違約責任，如不存在違約的地方，則是能勝訴的。也可以要求強制過戶，也可以提起訴訟,并申請查封該房屋。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

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投稿：彭皓航

內(nèi)容審核：郭建煒律師