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一、房子拆遷補(bǔ)償33萬2025,公房原承租人去世，新承租人承諾不損害同戶籍人權(quán)益，如何分割

LAW POPULARIZATION BY LAWYERS曹 律 普 法
第八十一期

作者：曹慧聰

某公房被征收，征收補(bǔ)償款（含各獎(jiǎng)勵(lì)）共計(jì)380萬元左右。戶籍在冊6人，朱一、朱二、朱三、朱四、羅某（朱四配偶）、朱小（朱四、羅某二人之子）。

2016年，原承租人虞某去世后，朱一、朱二、朱三、朱四作為虞某的子女均因享受過福利住房或獲得過拆遷安置，均有資格變更為新的承租人，朱四在出具了“動(dòng)遷不損害同戶籍人的權(quán)益，并且按政府(拆遷辦)給予的權(quán)益給予(朱一、朱二、朱三等人)”承諾的情況下，經(jīng)家庭成員協(xié)商一致變更朱四為新的承租人。

系爭房屋長期由朱四居住使用。

法院認(rèn)為：

1. 朱一和朱二雖戶籍在冊，但戶籍均自各自原本居住的本市他處房屋遷入，戶籍遷入后均未在系爭房屋內(nèi)實(shí)際居住滿一年，且朱一、朱二均享受過住房福利，故朱一和朱二均不符合系爭房屋的共同居住人條件。

2. 朱三稱其戶籍遷入系爭房屋系根據(jù)知青回滬政策，但就此未提供證據(jù)證明，法院亦不予采納。

3. 羅某、朱小雖戶籍在冊且長期居住系爭房屋，但二人于2004年享受過他處房屋的拆遷安置，亦不符合系爭房屋的共同居住人條件。

4. 因系爭房屋長期由朱四方使用，故與搬遷相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)由朱四取得。

5. 虞某死亡后，在2016年家庭協(xié)商變更承租人時(shí)，各方簽訂的相關(guān)協(xié)議及承諾中，朱四亦認(rèn)可朱一和朱二應(yīng)享有的征收補(bǔ)償利益，況且在朱四實(shí)際已享受過拆遷利益的情況下，其經(jīng)家庭協(xié)商一致成為系爭房屋承租人，當(dāng)時(shí)朱一、朱二、朱三亦戶籍在冊，雙方與原始承租人的關(guān)系及在承租人資格繼受方面地位相同，如果僅以朱四經(jīng)協(xié)商成為系爭房屋的承租人便認(rèn)定全部征收補(bǔ)償利益歸其所有，無疑將導(dǎo)致利益失衡。

綜上，從公平原則考量，綜合系爭房屋的來源、各方對房屋的貢獻(xiàn)、居住及他處住房情況、雙方的分配意見等，法院酌情確定朱四分得慈竹路房屋（價(jià)值180萬余元），朱一、朱二、朱三共同分得（朱一、朱二、朱三表示其之間的份額不需要進(jìn)行區(qū)分）松江房屋（價(jià)值108萬余元）及貨幣補(bǔ)償款120萬元。因朱四分得的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值超過其應(yīng)分得的征收補(bǔ)償利益，故應(yīng)向朱一、朱二、朱三給付相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償款33萬余元。

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曹慧聰 律師

上海蘭迪律師事務(wù)所

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二、公房承租人去世后的承租權(quán)繼承問題

通常情況下，公房承租人去世后，該房不能作為承租人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承和分割，其所有權(quán)人是國家或集體，雖然不能作為財(cái)產(chǎn)繼承，但法律規(guī)定可以由同住人或其他親屬繼續(xù)承租，這是實(shí)際意義上的公房承租權(quán)的繼承。公房承租人死亡，確定承租人有幾個(gè)方面的明文規(guī)定，第一，公房承租人生前是該市常住戶口以及共同居住人常住戶口與公房承租人一致，選繼續(xù)承租的前提是必須與共同居住人協(xié)商并且取得同意；第二、不能與之協(xié)商一致的，可在共同居住人中變更承租人，例如原承租人配偶、子女、父母等，對于其他人則由在他處住房的基本情況、該處居住時(shí)間的長短等因素決定，第三，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，由其他在本市有常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致確定的人選繼續(xù)承租。對于繼承權(quán)相關(guān)法律問題，雖然有法條明文規(guī)定，但直接涉及個(gè)人與他人利益，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜且專業(yè)的事情，如果不是有其他特殊的原因，還是建議聘請專業(yè)人士解決問題，避免出現(xiàn)不必要的法律糾紛。依據(jù)我國《繼承法》的原理，只能是個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)才可以繼承。公房是屬于國家所有或集體所有的。公房承租人只有租住權(quán)，沒有處分權(quán)。公房不能作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)繼承。《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：公民的收入；公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。

三、公租房承租人去世如何變更承租人

法律分析：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公租房變更承租人條件如下：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；5、沒有其他住房。而公租房變更承租人沒有法律層面的規(guī)定，需要咨詢出租人的意見，按實(shí)踐，一般實(shí)際居住人有繼續(xù)承租權(quán)利，不需要B女兒的同意。寫公租房變更承租人協(xié)議根據(jù)以上幾點(diǎn)，寫好后準(zhǔn)備公租房變更承租人準(zhǔn)備材：（一）申請人戶籍簿及身份證（原件及復(fù)印件）、圖章；（二）公有住房租賃合同；（三）承租人死亡的，提交死亡證明（原件及復(fù)印件）；（四）戶籍遷出本市的，提交戶籍注銷證明（原件及復(fù)印件）；（五）承租人配偶、子女、父母等共同簽訂的同意過戶協(xié)議公證書；（六）過戶申請書。以上就是公租房承租人死亡變更的回答

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條：遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

四、公房承租人死亡后繼承問題

法律分析：不可以繼承。公房承租人變更一般發(fā)生在原承租人死亡后。由于人們尚有觀念,認(rèn)為分配給自己的房子就是自己的財(cái)產(chǎn)，很多老人想通過立遺囑的方式將房子留給子女；也有的人在老人去世后爭奪老人承租的公房。事實(shí)上,從法律上講,作為國家及單位給予的福利待遇，公房不是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，首先個(gè)人不能通過立遺囑的方式留給任何人。其次，公房的承租權(quán)也是不能繼承的，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)”，而公有住房的產(chǎn)權(quán)屬于國家所有，不屬于公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，因此，不發(fā)生繼承問題。公房制度中，雖然涉及到對公有住房承租居住的權(quán)利，但該項(xiàng)權(quán)利不同于普通的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，承租人只享有自己居住的權(quán)利，而沒有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。因此，在原承租人死亡后，公房的承租權(quán)變更就是實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條 遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

五、原公租房承租人已故,變更承租人需經(jīng)家庭成員同意嗎

法律主觀：目前，并沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定公租房如何變更承租人。一般，各地對此會(huì)有規(guī)定。根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第七條的規(guī)定，申請公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)； （二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)； （三）申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。具體條件由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。

法律客觀：《公共管理租賃辦法》第二十七條 承租人有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房: (一)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的； (二)改變所承租公共租賃住房用途的； (三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的； (四)在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動(dòng)的； (五)無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公共租賃住房的。 承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回;逾期不退回的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

六、公房承租人死亡，承租權(quán)如何處理？

提示：

公房承租權(quán)終究不同于物權(quán)，有很強(qiáng)的政策性和保障性，是不能按照私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行法定繼承的。本案中承租人死亡，租賃戶名應(yīng)當(dāng)變更到戶籍在該房內(nèi)并且實(shí)際居住使用的同住人名下。而不能變更為其所有子女共有。

原承租人死亡，共同居住人可申請變更租賃戶名繼續(xù)履行租賃合同

馬某與馬甲、馬乙、馬丙、馬丁系兄弟姐妹關(guān)系。涉案的本市某處房屋原屬馬某與馬甲、馬乙、馬丙、馬丁的母親穆某租賃的公房。2004年穆某去世，涉案房屋內(nèi)戶籍有馬某夫婦及其兩個(gè)兒子。2005年3月5日，馬甲、馬乙、馬丙、馬丁至系爭房屋所在的物業(yè)公司處，留下不同意馬某更改承租人，到法院判決為止的字條。2007年11月，馬某提出申請要求更改租賃戶名。2008年1月，經(jīng)物業(yè)公司及其上級(jí)單位審核同意，承租人名字變更為馬某。

為此，馬甲、馬乙、馬丙、馬丁向法院提起訴訟，認(rèn)為4人已經(jīng)向物業(yè)公司表示過，如果沒有己方的同意系爭房屋不得更改租賃戶名。而馬某采用不正當(dāng)手段成為系爭房屋的承租人，物業(yè)公司及其上級(jí)則未盡審核義務(wù)同意更改租賃戶名，已嚴(yán)重侵犯了己方的權(quán)益。且馬某在他處購買了商品房，已經(jīng)不是系爭房屋的同住人。故要求撤銷馬某為系爭房屋承租人的資格，重新確定承租人。

法院認(rèn)為，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同。本案中，戶籍在系爭房屋內(nèi)的人員分別為原承租人穆某及馬某一家4人，現(xiàn)原承租人穆某已死亡，在此情形下，物業(yè)公司及其上級(jí)單位根據(jù)有關(guān)規(guī)定同意馬某變更租賃戶名的申請，并無不當(dāng)。馬某在本市他處擁有的房屋系其購買的商品房，非國家福利分房，馬某并不因在他處購買商品房而喪失其對系爭房屋所享有的共同居住人資格。關(guān)于馬甲、馬乙、馬丙、馬丁訴稱馬某并非系爭房屋的共同居住人，系爭房屋的承租人應(yīng)由近親屬協(xié)商解決，物業(yè)公司存在審核不嚴(yán)的情況，因物業(yè)公司系按照現(xiàn)有規(guī)定和本案實(shí)際情況作出變更租賃戶名的行為，而馬甲、馬乙、馬丙、馬丁又不符合取得系爭房屋承租人資格的條件，故對馬甲、馬乙、馬丙、馬丁要求撤銷系爭房屋租賃戶名為馬某的決定并重新確定承租人的主張，不予支持。據(jù)此，法院判決駁回了4人訴請。

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投稿：姜佳子

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