房屋征收如何補(bǔ)償才算合理拆遷2025,房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房綜合價如何確定,房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房的綜合價確定涉及多個因素,并遵循一定的計算標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。以下是對該問題的詳細(xì)解答:一、補(bǔ)償安置房綜合價的構(gòu)成房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房的綜合價主要由
房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房的綜合價確定涉及多個因素,并遵循一定的計算標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。以下是對該問題的詳細(xì)解答:
一、補(bǔ)償安置房綜合價的構(gòu)成
房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房的綜合價主要由以下幾個部分構(gòu)成:
被征收房屋的價值補(bǔ)償:這部分補(bǔ)償根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度進(jìn)行劃檔,按平方米單價計算。
搬遷補(bǔ)助費(fèi):按被征收房屋建筑面積計算,具體標(biāo)準(zhǔn)可能因地區(qū)而異。
臨時安置補(bǔ)助費(fèi):同樣按被征收房屋建筑面積計算,每月每平方米的費(fèi)用也會根據(jù)地區(qū)有所不同。如果拆遷人提供了周轉(zhuǎn)房且被拆遷房屋使用人實際居住,則此項費(fèi)用為0。
超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi):如果臨時安置期限超過約定時間,將產(chǎn)生額外的補(bǔ)助費(fèi)。
非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失賠償費(fèi):對于非住宅房屋,如因拆遷導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè),將給予相應(yīng)的損失賠償。如果拆遷房屋屬于住宅房屋,則此項費(fèi)用為0。
二、補(bǔ)償方式的選擇與計算
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》,拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢赃x擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
貨幣補(bǔ)償:金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換:在此方式下,需要計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格,然后結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
三、其他注意事項
拆遷公益事業(yè)用房時,應(yīng)依照相關(guān)法規(guī)和城市規(guī)劃進(jìn)行重建或給予貨幣補(bǔ)償。
對于租賃房屋的拆遷,若被拆遷人與房屋承租人解除了租賃關(guān)系或進(jìn)行了安置,則拆遷人應(yīng)對被拆遷人給予補(bǔ)償。
綜上所述,房屋拆遷征收補(bǔ)償安置房的綜合價是通過綜合考慮多個因素并遵循相關(guān)法規(guī)計算得出的。具體金額和計算方式可能因地區(qū)和具體情況而有所不同。
房改房是明顯有別于普通商業(yè)住宅的。具體的區(qū)別包括如下幾個方面:
國家對職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償,也就是說購買房改房的主體是單位職工。另外,職工購買該房屋還有數(shù)量限制,規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo),以防止一些人利用職權(quán)大量低價購買公有住房。而普通商業(yè)住宅任何人都可以購買,購買主體和數(shù)量不受限制,當(dāng)然限制全國各地為了穩(wěn)控房地產(chǎn)市場積極出臺各項限購政策,符合條件的才能購買商業(yè)住宅,這跟房改房的購買是兩回事了。
房屋價格不由市場進(jìn)行調(diào)整,通常按照成本價或標(biāo)準(zhǔn)價由職工購買。職工以成本價購買可以獲得房屋的所有權(quán),以標(biāo)準(zhǔn)價購買,那么職工只能獲得部分房屋所有權(quán),數(shù)年之后所有權(quán)才能獨(dú)立享有。
房改房進(jìn)入市場自由交易有限制,通常需要數(shù)年后獲得產(chǎn)權(quán)之后才能進(jìn)入市場進(jìn)行交易。原因是該建筑用地本身是政府針對單位福利補(bǔ)償性質(zhì)劃撥的土地,因此職工可以低于市場價格購買。為了保障房屋市場,國家限制房改房不能直接進(jìn)入市場交易,具體根據(jù)各地政策確定。
房改房遇到拆遷時,先要明確該拆遷項目針對這一區(qū)片房改房的安置補(bǔ)償政策。但是,想要該房屋補(bǔ)償和安置跟普通住宅相同,關(guān)鍵還是看是否獲得了房改房的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。
1、以成本價購買還是標(biāo)準(zhǔn)價購買
如果以成本價購買,可以獲得房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。如果是1998年以前,許多職工都是按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房。按相關(guān)規(guī)定,以標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時,應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。當(dāng)然,不同地區(qū)房改政策有差異,還需要明確地方房改政策針對房改房產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。獨(dú)立獲得房屋產(chǎn)權(quán)后,拆遷時房屋的價值評估就可以參照周邊普通住宅的市場均價進(jìn)行。
2、是否補(bǔ)交土地出讓金
很多地區(qū)房改的公房建設(shè)用地屬于劃撥性質(zhì),也就是沒有繳納土地出讓金,那么個人享有房屋產(chǎn)權(quán)的同時是否享有土地使用權(quán)呢?關(guān)鍵就在于是否繳納了土地出讓金,這個出讓金也限制了房屋上市交易。如果將房改房出賣,沒有繳納土地出讓金,很難辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。同樣的,遇到拆遷既想要獲得房屋的拆遷補(bǔ)償,也想獲得土地使用權(quán)的補(bǔ)償,就需要完善土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)。當(dāng)然,房改房既然是國家對于職工福利房分配的補(bǔ)償,在補(bǔ)交土地出讓金時會有一定的優(yōu)惠,是低于普通商品住宅的。
綜上所述,房改房是我國房屋管理中一項特殊的房屋性質(zhì),它的產(chǎn)生不僅有一定時代特色背景,也是社會發(fā)展的產(chǎn)物。如果您的房改房正面臨拆遷,那么,這房屋權(quán)屬問題和土地使用權(quán)等情況一定要搞清楚,享有房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)是獲得公平合理拆遷補(bǔ)償?shù)那疤帷?/p>
一、房改房購買條件
目前,我國房改房上市交易實行準(zhǔn)入制度。也就是說,只有滿足一定的條件,才能允許上市交易。這些條件主要包括:
(1)已取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
(2)出售、抵押、交換的,已按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價付清房款。
標(biāo)準(zhǔn)價:一般在1995年以前實行房改的,所購房改房基本上是用標(biāo)準(zhǔn)價購買的,增值額的80%歸個人所有,其余20%交回原產(chǎn)權(quán)單位。
成本價:一般在1995年以后房改的,所購房改房基本上是以成本價購買的,其增值部分全部歸個人所有。
補(bǔ)成本價:在1995年以前已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)價房改的,在1995年以后,辦理了補(bǔ)成本價的手續(xù),視為以成本價購買,增值部分全部歸個人所有。
(3)交換、贈與的,已按成本價付清房款。
(4)已交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價款。
說明:對于10層以上(含10層)的高層建筑,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;對于10層以下的建筑,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價的10%向單位購買。
(5)已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金的1%。
法律分析:一、根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第五十五條的規(guī)定,制定本費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)。 二、費(fèi)用種類及其標(biāo)準(zhǔn): (一)房屋拆遷管理費(fèi)。 1、費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn):按拆除房屋建筑面積每平方米1元計收; 2、收費(fèi)單位:由區(qū)市縣房屋拆遷主管部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時,向拆遷人收取; 3、房屋拆遷主管部門按《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》履行其法定職責(zé),不再另行收費(fèi)(包括各種證照、表報、公告等工本費(fèi)用)。 (二)委托代辦拆遷服務(wù)費(fèi) 1、費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn):按拆除房屋建筑面積每平方米不超過25元計收; 2、收費(fèi)單位:由取得房屋拆遷資格證書的代辦拆遷單位,向委托的拆遷人收取; 3、委托代辦拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)是最高限價,拆遷人與代辦拆遷單位可在此幅度內(nèi)商定具體的費(fèi)額; 4、委托代辦拆遷的具體內(nèi)容以及拆遷人與代辦拆遷單位的其他權(quán)利、義務(wù),應(yīng)當(dāng)通過簽訂委托代辦拆遷合同予以明確。但代辦拆遷應(yīng)當(dāng)包括對被拆遷房屋(含附屬物)及其所有人、使用人進(jìn)行調(diào)查摸底、擬定拆遷補(bǔ)償安置方案、動員拆遷、代辦草擬或簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并組織實施等基本內(nèi)容。 (三)房屋評估費(fèi),執(zhí)行資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (四)城市房屋評估標(biāo)準(zhǔn)按附件一執(zhí)行。 (五)房屋拆遷償安置建筑安裝工程先進(jìn)集體、房屋綜合造價和商品房價(基準(zhǔn)價格)按附件二所列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 (六)搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)和提前搬遷壯大費(fèi)按附件三所列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中的搬家補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)固定安置的發(fā)一次,臨時過渡的發(fā)兩次。 (七)房屋裝飾物不能自行拆除的,經(jīng)市或區(qū)市縣具有房產(chǎn)價格評估資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)按照重置人體結(jié)合成新進(jìn)行評估后,由拆遷人對房屋裝飾物的所有人給予補(bǔ)償。 (八)電話遷移費(fèi):由拆遷人按電信部門規(guī)定的遷移費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給予全額補(bǔ)償,固定安置的發(fā)一次,臨時過渡的發(fā)兩次。 (九)被拆遷人單獨(dú)安裝的水電總表由其自行聯(lián)系拆除,由拆遷人按供水、供電部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一次性給予全額補(bǔ)償。 (十)被拆遷人原有的天然氣、閉路電視等設(shè)施,由拆遷人恢復(fù)安裝,不另行收費(fèi)。拆遷時不再補(bǔ)償。 本條第(四)、(五)、(六)項費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn),渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)可下浮20%以內(nèi)執(zhí)行,其他區(qū)市縣可下浮30%以內(nèi)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)市縣人民政府結(jié)合本地區(qū)的實際制定,送市財政局、市物價局、市房管局備案。 三、各行政事業(yè)性收費(fèi)單位必須申請辦理《行政事業(yè)性收費(fèi)許可證》,實行賃證收費(fèi),接受財政、物價、審計部門的監(jiān)督。 四、本費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)需調(diào)整變動時,由市房屋拆遷主管部門會同市物價、財政部門提出調(diào)整意見,報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。 五、本費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)自新標(biāo)準(zhǔn)實施當(dāng)月起,住宅的搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)縣費(fèi)按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;非住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)助費(fèi)按新標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)額減去已發(fā)補(bǔ)助費(fèi)之差除以過渡期限(月),再乘以剩作過渡期限(月)予以補(bǔ)發(fā)。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
房屋拆遷安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn):(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住則公式第二項補(bǔ)助費(fèi)為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項賠償費(fèi)為0;3、被拆遷人獲得補(bǔ)償,表明該房屋由其自用。拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有:1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi)),用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi),用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi),用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為:房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十八條征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
法律分析:拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)的計算是按照實際安置人員所產(chǎn)生的費(fèi)用來進(jìn)行計算。1、安置補(bǔ)助費(fèi)是指國家在征用土地時,為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活,所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。2、安置補(bǔ)助費(fèi)是針對享有土地承包權(quán)的農(nóng)民,為保障其被征土地后的生活來源給予的一種生活安置性補(bǔ)償,因此,該項補(bǔ)償歸土地承包權(quán)人。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》第二百四十三條
為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。
征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)在不同地方有不同的標(biāo)準(zhǔn),這是由省級人民政府規(guī)定。計算標(biāo)準(zhǔn)一般為:房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失賠償費(fèi)。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人實際居住的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)為0,拆遷房屋屬住宅房屋的非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失賠償費(fèi)為0。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》中有具體規(guī)定,拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)要執(zhí)行以下條例:1、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式,以下是兩種補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn):(1)貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。(2)實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定,計算被被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。2、拆遷公益事業(yè)用房的,拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建,或者給予貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。法律依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法,對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
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文章來源參考:【頭條】2025房屋征收拆遷補(bǔ)償條例,房屋征收與補(bǔ)償辦法本文到此結(jié)束,希望對您有所幫助,歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到!
投稿:沈霖成
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