廠房拆遷問答2025,廠房拆遷和政府談話技巧,在廠房拆遷過程中與政府進行談判時，掌握一定的談判技巧至關重要。以下是一些建議的談判技巧：一、充分準備，知己知彼在談判前，要充分了解自己的廠房情況，包括面積、結構、地理位置等，以便在談判時能夠準確
在廠房拆遷過程中與政府進行談判時，掌握一定的談判技巧至關重要。以下是一些建議的談判技巧：
一、充分準備，知己知彼
在談判前，要充分了解自己的廠房情況，包括面積、結構、地理位置等，以便在談判時能夠準確表達自己的訴求。
同時，也要了解政府拆遷的相關法律法規，如《國有土地上房屋征收與補償條例》等，確保自己的權益不受侵犯。
二、保持冷靜，避免對抗
在談判過程中，要保持冷靜的態度，不要因為情緒激動而做出沖動的決定。
盡量避免與政府代表產生對抗情緒，保持和諧的談判氛圍有助于雙方達成共識。
三、合理報價，靈活應對
在提出補償要求時，要結合自己的實際情況和市場行情，提出合理的報價。
同時，也要準備好應對政府還價的情況，靈活調整自己的策略。
四、抓住關鍵，突出重點
在談判中，要抓住關鍵問題，如補償金額、搬遷期限等，進行重點討論。
不要過多糾纏于細枝末節的問題，以免分散精力，影響談判效果。
五、善用法律武器，保護自身權益
如果在談判過程中遇到不合法或不合理的情況，可以引用相關法律法規進行據理力爭。
例如，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條和第二十六條的規定，可以依法提起訴訟或申請行政復議，維護自己的合法權益。
綜上所述，廠房拆遷與政府談判時，應充分準備、保持冷靜、合理報價、抓住關鍵并善用法律武器。通過掌握這些談判技巧，可以更好地與政府達成協議，確保自己的權益得到最大化保障。
1、傾聽、分析和判斷。
常言道“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。征收動遷工作人員會用大量的時間與被動遷人聊家常，這是在試探底線。此時，被征收動遷人也可以通過談話了解對方的目的，做出正確地分析和判斷。
2、識破常用套路。
(1)黑白臉。征收動遷談判中，征收動遷人最常用的戰術就是“黑白配”“胡蘿卜加大棒”，不同的人擔任不同的角色，因此任何影響協議金額的決定都要經過仔細思考之后做出。
(2)欲擒故縱。很多被征收動遷人希望迅速成交。這種心理很容易被征收動遷工作人員利用，采用欲擒故縱的招數。要知道欲速則不達，切勿急躁。
3、不要把話說絕。在談判中，被征收動遷人在對方上門談簽約的時候，說話要留有余地。
4、掌握進退時機。征收動遷人員每次上門的時候都會記錄筆記，發達地區會佩戴“執法”記錄儀，因此，所有談判內容都是達不成協議、成為被下達征收補償決定的“呈堂證供”。
相反，在征收動遷談判過程中，被征收動遷人通過工作人員了解這次房屋征收動遷活動的不合理之處，也可以作為行政復議與訴訟的依據。房屋征收動遷談判需要像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷，掌握好進退的時機。
一、廠房拆遷補償標準是什么
《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規定了拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業的適當補償。
在法律實踐中，企業拆遷補償主要分為三部分：
1、拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償；
2、拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
3、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于我們最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產權調換）被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。
一、精心設計行政訴訟中止行政裁決
在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆，這叫釜底抽薪！
二、訴訟期間無權裁決
根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。
三、訴訟期間作出裁決的后果
如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。
四、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟
法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數法院會在最短時間內判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間！
商鋪拆遷補償規定
一、根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條和第三十三條規定，拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費；因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
二、國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議；拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
三、根據上述法律規定，可以主張停產停業損失補償。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：在談判前，要對拆遷政策有一個詳細的了解，這樣才不會一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國家法律法規、政策制度才能評判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應的補償。此外，還要了解拆遷補償標準，這樣才能對征收方給出的報價在自己的心中有一個預判，關于這些信息可以在網上查詢，尤其是當地政府的官網上查詢，在官網上找到的文件更加具有說服力。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
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投稿：阮思藝
內容審核：劉佳律師
