廠房拆遷與政府談判籌碼2025,養殖場拆遷談判如何爭取最大利益,在養殖場拆遷談判中爭取最大利益，可以從以下幾個方面著手：一、了解相關法律法規在拆遷談判前，應充分了解《國有土地上房屋征收與補償條例》及《畜禽規模養殖污染防治條例》等相關法律法規
在養殖場拆遷談判中爭取最大利益，可以從以下幾個方面著手：
一、了解相關法律法規
在拆遷談判前，應充分了解《國有土地上房屋征收與補償條例》及《畜禽規模養殖污染防治條例》等相關法律法規。這些法規明確規定了拆遷補償的范圍、標準和程序，為談判提供了法律依據。
二、準備充分的證據材料
養殖場規模、設施、養殖種類及數量等詳細情況，以證明養殖場的實際價值。
養殖場的經營許可證、稅務登記證等相關證件，以證明養殖場的合法性。
養殖場的財務報表、銷售記錄等，以證明養殖場的經濟效益和停產停業損失。
三、制定合理的談判策略
提出高于預期的拆遷安置補償條件，但要避免讓對方認為是在漫天要價。可以根據養殖場的實際價值、停產停業損失、搬遷費用等因素，制定一個合理的補償預期。
避免在談判剛開始就與拆遷方產生對抗情緒，保持友好協商的態度，以利于談判的順利進行。
集中精力到具體的補償項目上，如地的補償、地上附著物的補償、停產停業的補償以及合理的拆遷費用等，而不要過于關注補償總額。
四、選擇合適的談判地點和時間
盡量爭取對自己有利的談判地點和時間。可以選擇在養殖場現場進行談判，以便更直觀地展示養殖場的實際情況和價值。同時，要避開養殖場忙碌的時間段，以確保談判雙方能夠充分溝通和協商。
五、尋求專業支持
在談判過程中，可以聘請專業律師或評估機構提供支持和建議。他們可以幫助分析法律法規、評估養殖場的實際價值以及制定合理的談判策略，從而增加談判的籌碼和勝算。
綜上所述，通過了解相關法律法規、準備充分的證據材料、制定合理的談判策略、選擇合適的談判地點和時間以及尋求專業支持等措施，可以在養殖場拆遷談判中爭取到最大利益。
養殖場拆遷補償一般而言主要是安置補助費、停產停業損失、搬遷費等。養殖場(魚塘、蝦池、養豬、羊、牛、雞等)的征收補償一般包括四方面：（1）地的補償；（2）地上附著物的補償；（3）停產停業的補償；（4）合理的拆遷費用。地的補償一般包括：(1)征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償(2)征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。對地上附著物的補償，有房屋的，最低補償建筑成本價；有果樹的，按照是否是盛果期果樹大小的市場價給予補償。停產停業的補償一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停產停業損失。養殖場拆遷時，應當給予補償養殖場一定的合理的搬遷費用，例如搬遷自己各種設備、動物等所需的合理費用。【法律依據】《畜禽規模養殖污染防治條例》第二十五條，因畜牧業發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域；或者因對污染嚴重的畜禽養殖密集區域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償。
養殖場拆遷補償一般而言主要是安置補助費、停產停業損失、搬遷費等。
養殖場(魚塘、蝦池、養豬、羊、牛、雞等)的征收補償一般包括四方面：
（1）地的補償；
（2）地上附著物的補償；
（3）停產停業的補償；
（4）合理的拆遷費用。
地的補償一般包括：
(1)征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償
(2)
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
對地上附著物的補償，有房屋的，最低補償建筑成本價；有果樹的，按照是否是盛果期果樹大小的市場價給予補償。
停產停業的補償一般而言可以依照自己前三年的年均收入衡量自己的停產停業損失。
養殖場拆遷時，應當給予補償養殖場一定的合理的搬遷費用，例如搬遷自己各種設備、動物等所需的合理費用。
一、樓房拆遷和平房拆遷補償
拆遷補償與征地補償是不一樣的，拆遷補償主要是指對房屋征收的補償，主要適用于農村房屋和城市房屋等征地補償是指對土地征收的補償，主要適用于農村集體土地的征收等，這是兩種不同的情況。
房屋拆遷補償主要包括了四個方面：
(一)被征收房屋價值的補償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
(四)市、縣級人民政府制定補助和獎勵辦法對被征收人給予的補助和獎勵。
征地補償也是四個方面：
(一)土地補償費(二)安置補助費(三)地上附著物和青苗的補償費(四)對被征地農民的社保補貼。
二、征地補償應該怎么處理
征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
【本文關聯的相關法律依據】
《畜禽規模養殖污染防治條例》第二十五條，因畜牧業發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域，或者因對污染嚴重的畜禽養殖密集區域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償。
最新修訂的《土地管理法實施條例》出臺，與我們被拆遷人的拆遷問題息息相關，其中第三十二條要求申請征收土地的縣級以上地方人民政府應當及時落實土地補償費、安置補助費、農村村民住宅以及其他地上附著物和青苗等的補償費用、社會保障費用等，并保證足額到位，專款專用。有關費用未足額到位的，不得批準征收土地。養殖場明顯屬于本條規定中的“其他地上附著物”，關于“其他地上附著物”很多法律沒有直接規定，主要有地方法規和政策規定，那么養殖戶要注意那幾點呢？
一、要堅持進行評估
評估可以說是確定補償數額的重要一步，但很多拆遷方會選擇直接給一個價格了事，不進行評估，那這對養殖戶來說不僅不公平，還會造成巨大損失。在評估中要了解評估機構的資質是否合法，是否具有營業執照，了解評估人員是否有評估證書。如果發現評估機構和評估人員不具有相應資質，應當及時向有關部門舉報。同時要積極參與評估機構的選定，根據法律，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；如果選定不成，可能由有關部門指定，當事人應當積極參與選定，因為如果由有關部門指定評估機構，很可能不利于獲得合理補償。
二、要確保養殖場建筑合法
確保養殖場建筑合法，是提高補償價格重要的一點，不要覺得自己沒有經過審批經營很多年也沒出事，就沒有問題，因為很多拆遷方雖然平時不會來調查廠房是否屬于違建，但征收拆遷一旦發生，為了節約成本，會將廠房認定為違建以降低補償價格，這極大影響了被拆遷人的權益，所以能辦的證一定要及時辦，能補的一定要抓緊補。
三、做好取證工作
上條雖然強調了養殖場建筑合法的重要性，但這不意味著違建的養殖場一定沒有補償，因為我國大多數養殖場都會存在手續不全的問題，那么一旦拆遷方以此為由要認定違建或者強拆，一定不要驚慌，保存好違建認定和強拆通知，同時整理好自己經營多年和當時建造合法的證據，及時聯系律師，律師會針對違建認定和強拆通知作出復議和訴訟。同時要在養殖場附近裝好攝像頭，記錄好可能發生的偷拆或者強拆。
一、拆遷養殖場怎么維權是正確的？
遇到房屋拆遷，如果補償不合理，我們通常可以用到這樣一些維權方式。
1、聽證，在擬訂補償安置方案公開發布并征求意見時，我們可以申請聽證，提出維權意見。
2、評估報告復核和鑒定，在收到評估報表后，如果當事人對評估結果不滿意的，可以申請10日內向房地產評估機構申請復核評估，對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向評估專家委員會申請鑒定。
3、申請行政復議，根據《行政復議法》第九條規定，公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵犯其合法權益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內提出行政復議申請。
4、提起行政訴訟。當事人對房屋征收、征用決定及其補償決定不服的，可以提起行政訴訟。
二、房屋拆遷補償的形式包括什么？
房屋拆遷補償形式有以下三種：
1、產權調換。
是指拆遷人用異地或者原土地上再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應的房屋產權。
產權調換對于拆遷人來說有影響余房率的負面作用，但是有利于保護被拆遷人的房屋產權和其他合法權益，也是與住房制度改革的大趨勢相符合的。另外，拆除地上附屬建筑物也不實行產權調換，但要付給被拆遷人拆遷補償費。
2、作價補償。
指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失。
作價補償是拆遷人樂于采用的一種形式，它不僅可以一次性解決房屋拆遷安置中的種種問題，而且還可以有效提高房地產經營效益。不足之處是使用拆遷人從事房地產開發初始投資過大。
3、產權調換與作價補償相結合。
指在拆遷補償中，對被拆除的房屋一部分實行產權調換，一部分實行作價補償。
在拆遷養殖場的時候，可以由被拆遷的行政相對人和實施拆遷行為的行政機關之間就主要的拆遷補償問題等協商達成一致，如果是協商一致的，那么就可以簽訂書面的拆遷補償協議，如果是未達成一致的，那么就只能通過復議或者是訴訟的方式來解決。
拆遷實踐中，關于養殖場拆遷補償的糾紛不少。
因為養殖場拆遷一般涉及金額利益比較大，且大多涉及到多方主體參與，所以關于養殖場的拆遷補償費的利益歸屬糾紛相對于一般的拆遷要復雜得多。
對于當事主體，其所承擔的風險和損失也會更大。
而在養殖場拆遷糾紛中占比比較大的是：因為養殖場大多是合伙或者聯營企業，涉及多方參與人，所以對于拆遷補償款最終該歸誰的問題引發了大量糾紛。
北京在明律師事務所紀召兵、肖衛紅律師就接手了這樣一起養殖場的拆遷訴訟代理案件。
百轉千回，紀召兵、肖衛紅律師以勝訴實例來告訴你：對于養殖場的拆遷補償，誰將是最后的補償利益獲得者。
案情概述
張某個人獨資經營大自然養殖場企業，后遇拆遷。
作為承包方的張某，對大自然養殖場有合法的土地承包經營權。
經營期間，張某與金某之間具有合同轉讓關系，但直至拆遷之時，金某對屬于拆遷范圍的大自然養殖場并沒有任何權利。
后在2002年12月25日由村委會蓋章、村長簽字以及相關民事裁判證明：張某與李某之間具有轉包關系，也具有聯合經營關系。
2003年張某將一部分土地轉包給李某，雙方簽訂了《荒山轉包合同書》、《荒山聯合開發、經營合同書》。
據此能證明張某仍對大自然養殖企業具有承包經營權，且對其中的部分面積承包屬于獨立經營。
照此推論，按照相關的法律法規可以得出這樣一個結論：即，對于大自然養殖場的拆遷，張某作為養殖場個人獨資企業的投資人，依法享有所有個人所有權，其合法權益應得到保護。
對于養殖場征收拆遷的協商事宜，張某是合法合格的參與主體。
且在2011年5月30日，張某與李某簽訂協議明確由張某與動遷辦進行談遷。
其后拆遷的相關文件及過程均由張某參與并簽字。
多年來并無爭議。
但是，問題還是來了：到了養殖場拆遷的補償階段，拆遷方直接將全部補償款分發給了李某。
其依據是在李某與張某的轉包合同中明確約定，如遇政府征收，土地補償款全給李某。
這讓張某傻眼了，自己所有的身家財產都在養殖場里，且一直合法經營。
可最后的補償款卻全部給了別人，這換誰也是無法承擔的。
隨后，李某委托了紀召兵、肖衛紅律師開始了訴訟維權。
勝訴結果
紀召兵、肖衛紅律師接手案件后，發現原告(張某)具有合法的補償主體權利，且從始至終從未與任何單位達成補償安置協議，相關征收部門也沒有對原告承包地的補償安置履行認定法定征收程序，被告事實征收不符合征收實體要件，違反法定程序。
以此推理，其后的對李某的轉包合同認定也不具有合法性……
在上述理論基礎上，紀召兵、肖衛紅提供了相關的證據材料，完美佐證了羅列的事實。
該案經過兩審，法院最終支持了張某的訴訟主張，張某權益得到保護。
律師評析
涉及養殖場等企業的征收拆遷，必然會涉及多方利益主體。
且在長期的經營過程中，不免會與第三方簽署不同種類的合同。
一遇拆遷，各方利益主體必然會用各種合同來分一杯羹，爭奪拆遷補償款。
這其中不乏會有個別商戶與拆遷方惡意串通來損害原權利人的補償利益。
面對這樣的問題，紀、肖律師要提醒各被拆遷企業主的是：能獲得最終拆遷補償利益的人，必然是企業的合法權利人。
這就要求各企業主在經營企業過程中，根據相關法律和政策的要求，辦理好各類經營手續。
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投稿：方夢
內容審核：羅思章律師
