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一、廠房拆遷基準地價修正法2025,拆遷改造區(qū)域應該用什么土地價格評估方法

拆遷改造區(qū)域的土地價格評估，通常涉及多種評估方法，以確保評估結(jié)果的準確性和公正性。以下是一些常用的土地價格評估方法：

一、市場比較法

市場比較法是通過比較類似土地的市場價格來評估拆遷改造區(qū)域的土地價值。這種方法基于市場上相似土地的成交價格，通過對比和調(diào)整，得出被評估土地的價值。市場比較法的優(yōu)點是直觀、簡單，能夠反映市場的真實情況。

二、收益法

收益法是根據(jù)土地未來可能產(chǎn)生的收益來評估其價值。這種方法適用于具有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地，如商業(yè)用地、工業(yè)用地等。通過預測土地的未來收益，并考慮風險、時間等因素，來確定土地的價值。

三、重置成本法

重置成本法是根據(jù)重新建造或購置相同或相似土地所需成本來評估其價值。這種方法主要適用于特殊用途的土地，或者市場上缺乏相似交易案例的情況。通過計算重建或重新購置成本，并考慮折舊、功能性貶值等因素，來確定土地的價值。

四、假設開發(fā)法

假設開發(fā)法是預測土地未來的開發(fā)價值，并根據(jù)預測的未來價值來評估當前價值。這種方法適用于具有開發(fā)潛力的土地，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目。通過預測項目開發(fā)完成后的價值，并扣除相應的開發(fā)成本、稅費等費用，來確定土地的價值。

五、基準地價修正法

基準地價修正法是基于當?shù)鼗鶞实貎r，結(jié)合土地的特殊因素和實際情況進行修正來評估其價值。基準地價是政府對某一區(qū)域土地價格的統(tǒng)一規(guī)定，通過考慮被評估土地與基準地價的差異因素，如位置、用途、容積率等，進行修正后得出土地的價值。

綜上所述，拆遷改造區(qū)域的土地價格評估方法多種多樣，應根據(jù)具體情況選擇合適的方法進行評估。在實際操作中，可能還需要結(jié)合多種方法以得出更準確的評估結(jié)果。

二、拆遷估價的方法主要有什么

法律分析：第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。第二、收益法。在590號令當中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營則對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當中所產(chǎn)生的利潤率。第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。第四、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法在實踐中運用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現(xiàn)出的市場價值。第五、基準地價修正法基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條，注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

三、拆遷評估價格如何確定

新辦法規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。第三方(評估機構(gòu))出現(xiàn)的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權(quán)力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規(guī)律來定價。

以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。

一、拆遷時由誰來評估

關(guān)于拆遷時由誰來評估的問題，相關(guān)法律法規(guī)如下：

1、評估機構(gòu)由被征收人選

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。

而在新發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

2、評估更多體現(xiàn)土地價值

在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。

而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”

3、拆遷評估的法律依據(jù)是什么

國有土地企業(yè)評估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”、第三十四條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”

四、城市房屋拆遷評估價格是如何定義的

城市房屋拆遷評估價格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價格。

為了提高拆遷評估的效率，有關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補助費，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、自置防盜門窗的補償費，獨立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)移位的補償費。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價格是指產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制，不考慮搬遷補助費、臨時安置補助費等因素影響的房地產(chǎn)價格。在實際進行房屋拆遷價格評估活動中，抵押權(quán)、租賃權(quán)以及搬遷補助費等將按政府有關(guān)規(guī)定另作處理。

對于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般指每平方米建筑面積的價格，總價一般指被拆遷房屋的單價與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層高、樓層、權(quán)益狀況等因素評估確定。

被拆遷房屋的區(qū)位，指被拆遷房屋所處的區(qū)域位置。包括交通通達度、周邊市政基礎(chǔ)設施、公共設施配套程度、周邊環(huán)境等。用途、實物、權(quán)益相同，區(qū)位優(yōu)越房屋的價格明顯高于區(qū)位較差房屋的價格

被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證上標明的用途。

按照建筑物承重構(gòu)件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價不同。

房屋成新，指建筑物的新舊程度。

住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價格也有影響。

房屋權(quán)益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權(quán)益狀況。被拆遷房屋占用土地的權(quán)益分為出讓土地、劃撥土地兩種

另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。

城市房屋拆遷評估價格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無任何權(quán)利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場價格。

五、拆遷估價方法有哪些？

拆遷估價的方法主要有：1.根據(jù)實際評估時間點計算重置價值；2.預估預期收益進行計算；3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值；4.預估土地開發(fā)后扣除相應稅費的價值進行計算；5.評估土地在進行實際區(qū)位確定的價值。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

六、拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值＋人工的價值＋相關(guān)稅費的價值＝所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。

成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

2、收益法

在590號令當中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營則對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業(yè)、專利技術(shù)性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應按照收益法進行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

3、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

4、假設開發(fā)法

假設開發(fā)法在實踐中運用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現(xiàn)出的市場價值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設開發(fā)法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用，還在申請審批規(guī)劃等文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發(fā)法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進行外遷，與政府進行協(xié)商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發(fā)法來評估土地使用權(quán)的價值，實踐當中運用相對較少。

5、基準地價修正法

基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

一、拆遷評估估價特點

1、估價數(shù)量大

城市拆遷往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設施等而引起，隨著我國城市建設的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。由于拆遷數(shù)量大、待拆遷的戶數(shù)多，由此帶來的拆遷估價數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

2、涉及面廣，社會影響大

拆遷房屋既有居民個人房屋，也有機關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當今我國大多數(shù)成市居民的最大財產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。

3、估價對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

相對于其他目的的估價，拆遷估價的對象比較復雜，一個拆遷項目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導致估價方法的選擇存在較大難度。同時，一次估價中還會面對大量的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的意見，導致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

4、補償價格關(guān)聯(lián)性強

就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的拆遷補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的拆遷補償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突。

二、拆遷評估流程

關(guān)于房屋征收的評估流程，選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。

同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道，也是應了發(fā)展之需。同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現(xiàn)多元化的補償，讓拆遷雙方實現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

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投稿：吳澤成

內(nèi)容審核：劉鵬飛律師