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信陽廠房拆遷律師2025,企業(yè)拆遷評估步驟是什么:今日拆遷普法

  • 發(fā)布時間:

    2025-05-19 19:51:46
  • 作者:

    圣運律師
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信陽廠房拆遷律師2025,企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么,法律分析:1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設(shè)開發(fā)法 5、基準(zhǔn)地價修正法。法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利

信陽廠房拆遷律師2025,企業(yè)拆遷評估步驟是什么:今日拆遷普法

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  • 一、信陽廠房拆遷律師2025,企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么

    法律分析:1、重置成本法2、收益法3、市場比較法4、假設(shè)開發(fā)法 5、基準(zhǔn)地價修正法。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:

    (一)國防和外交的需要;

    (二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

    (三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

    (四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

    (五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

    (六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

    二、企業(yè)拆遷評估步驟是什么

    法律分析:企業(yè)拆遷評估的步驟是選擇機構(gòu)、簽訂合同、進(jìn)行現(xiàn)場評估、宣傳說明、遞交報告、申請復(fù)核、申請評估。每一個環(huán)節(jié)都可以被征收人參與,每一個環(huán)節(jié)都是不可或缺的法律要求。對于當(dāng)前拆遷糾紛頻發(fā),公開、透明、各方充分參與的方案設(shè)計更為重要。市場化運作將使每一個環(huán)節(jié)公開透明,并充分利用市場化的處理模式實現(xiàn)多元化補償,使雙方實現(xiàn)雙贏。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預(yù)。

    三、企業(yè)拆遷有哪幾種評估方法

    1、重置成本法

    重置成本法最常見的評估方式,也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點,假如要求五月一日起進(jìn)行實地征收,由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如,土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費的價值=所得重置價值,再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

    2、收益法

    如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法,其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益,選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn),把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用,意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

    3、市場比較法

    需要注意的是,參照類似的房地產(chǎn)市場價值,意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅),商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地,要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值,主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

    4、假設(shè)開發(fā)法

    假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多。要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值,扣除相應(yīng)的稅費、土地利用后相應(yīng)的損耗等,所體現(xiàn)出的市場價值。

    5、基準(zhǔn)地價修正法

    基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進(jìn)行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值,在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

    一、企業(yè)拆遷的評估流程

    1、確定評估機構(gòu)

    被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu);如何確定評估機構(gòu)我們在第二期節(jié)目當(dāng)中已經(jīng)講過,包括協(xié)商一致確定、多數(shù)確定、抽簽確定、搖號確定等方式。

    2、簽訂房屋征收評估委托合同

    評估機構(gòu)確定后,由房屋征收部門作為委托人,與確定的評估機構(gòu)簽訂評估委托合同;并向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書。

    房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

    3、房屋征收部門向評估機構(gòu)提供評估房屋的情況等材料

    包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定、處理是有關(guān)部門在作出房屋征收決定之前就應(yīng)當(dāng)展開的一項工作。

    對于已經(jīng)登記的也就說有房產(chǎn)證的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

    四、房屋拆遷怎么評估

    一般采用市場比較法,未來收益法,以及基準(zhǔn)地價法 進(jìn)行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等,但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查,明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

    五、拆遷評估是什么意思

    法律分析:拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價格評估確定的行為。拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種:市場評估價、商品房交易均價、重置價,它們用途各有不同,在不同情形下分別適用。

    法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償; (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。

    六、企業(yè)拆遷評估方法有哪些

    重置成本法重置成本法最常見的評估方式,也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點,假如要求五月一日起進(jìn)行實地征收,由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如,土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費的價值=所得重置價值,再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。成本法在以前運用相當(dāng)廣泛,土地價值,房屋價值都可以運用成本法進(jìn)行評估,但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。收益法在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求,如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法,其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益,選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn),把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用,意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進(jìn)行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體,一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè),原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多,在實踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分,評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。市場比較法需要注意的是,參照類似的房地產(chǎn)市場價值,意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅),商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地,要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值,主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多,例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例,開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流,必然運用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實際評估,開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā),土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房,需要運用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值,扣除相應(yīng)的稅費、土地利用后相應(yīng)的損耗等,所體現(xiàn)出的市場價值。假設(shè)開發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法,特別針對一些未利用的土地,也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用,還在進(jìn)行申請審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時候,占用土地的行為就應(yīng)該運用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。例如,唐山某鋼鐵企業(yè),企業(yè)進(jìn)行外遷,剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評估剩余土地的價值,必須運用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估土地使用權(quán)的價值,實踐當(dāng)中運用相對較少。基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進(jìn)行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值,在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實踐當(dāng)中我們常見的是充值成本法和市場比較法的評估方法,但是,我所律師在次強調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高,并且是高附加值、勞動密集型以及技術(shù)專利行業(yè),本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評估。例如,北京大興區(qū)某企業(yè),生產(chǎn)機器人配件行業(yè)。整個行業(yè)的專利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美,大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝,以及技術(shù)專利都是非常豐富的;大部分的產(chǎn)品都是外銷日本與德國。這種企業(yè)進(jìn)行評估停產(chǎn)停業(yè)損失的時候必須按照收益法來進(jìn)行評估。因為今年可能融資、負(fù)債,明年有可能大額收入。如果計算它某個周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時候必須按照收益法。與評估單位、征收單位進(jìn)行實際談判時,對于運用哪種評估方法進(jìn)行價值價格的確定需要多方面探討。即便是一個評估公司都受征收單位委托,由于評估的方法選擇不同,評估出的企業(yè)價值也是天壤之別。

    【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

    《中華人民共和國土地管理法》第二十七條、第二十八條

    《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條

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    文章來源參考:【頭條】2025信陽廠房拆遷律師事務(wù)所,工廠拆遷律所

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    投稿:苗凱

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