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王明慧青島勝訴案例：區(qū)某府批準(zhǔn)社區(qū)收回集體土地，法院：撤銷

基本案情

王某等4人在山東某社區(qū)有房屋，2023年3月開始，房屋所在地塊實(shí)行舊村改造，由于房屋被區(qū)分為了住宅和所謂的非住宅，非住宅補(bǔ)償很低，所以王某一直未簽補(bǔ)償協(xié)議。2023年7月，某社區(qū)向王某作出《通知》收回其宅基地使用權(quán)。為維護(hù)其征收中的合法權(quán)益，王某委托北京浩碩律師事務(wù)維權(quán)，王律師作為承辦律師。后經(jīng)過團(tuán)隊(duì)研究，制定了維權(quán)方案。首先針對收地《通知》起訴至青島鐵路運(yùn)輸法院，最終法院以其未取得區(qū)政府的批準(zhǔn)為由撤銷了涉案《通知》，在該案中還獲得了山東省人民政府作出的農(nóng)轉(zhuǎn)非批復(fù)。2024年4月，區(qū)政府作出《收回宅基地使用權(quán)的批復(fù)》，同意某社區(qū)居委會收回舊村改造范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，并依法給予補(bǔ)償、辦理注銷登記。王律師認(rèn)為涉案土地已經(jīng)是國有土地，即使不是國有土地也應(yīng)當(dāng)依法完成征收手續(xù)。后王律師指導(dǎo)王某等4人就該批復(fù)提起訴訟，請求撤銷該收地批復(fù)。

雙方觀點(diǎn)

王某認(rèn)為：房屋所在地塊為國有土地，街道辦無權(quán)申請收回宅基地，區(qū)政府批準(zhǔn)社區(qū)收回宅基地使用權(quán)與事實(shí)和法律不符，侵害其合法權(quán)益，涉案地塊不適用《土地管理法》第66條。

區(qū)政府認(rèn)為：（1）案涉地塊并非國有土地，宅基地使用權(quán)收回前，王某仍持有集體土地建設(shè)用地使用證。涉案土地尚未履行土地征收補(bǔ)補(bǔ)償程序，土地一直由社區(qū)管理使用，仍按集體土地的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（2）案涉項(xiàng)目是為改善居民居住生活環(huán)境，符合絕大多數(shù)居民利益，具有公共利益屬性，且至其作出批復(fù)時(shí)，已有99%的居民簽約。經(jīng)居民代表會議民主議事程序表決作出了收回土地使用權(quán)的決議，其作出同意說社區(qū)收回宅基地使用權(quán)的批復(fù)，符合相關(guān)法律規(guī)定。

裁判結(jié)果

撤銷區(qū)政府作出的《收回宅基地使用權(quán)的批復(fù)》中涉及王某案涉房屋相應(yīng)土地部分的內(nèi)容。

法官說法：

2000年7月18日，省人民政府作出《農(nóng)轉(zhuǎn)非批復(fù)》，該批復(fù)同意某村等23個(gè)村農(nóng)民的農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)，對現(xiàn)有集體土地要登記造冊，由所在區(qū)、市土地管理部門代政府收回國有，統(tǒng)一管理，國家、集體建設(shè)需要用地時(shí)，依法辦理審批手續(xù)，即某社區(qū)舊村范圍內(nèi)的集體土地此時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)轉(zhuǎn)非國有土地，此后應(yīng)當(dāng)經(jīng)過征收程序完成土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變的完整法定流程。省人民政府的批復(fù)作出后，某社區(qū)舊村范圍內(nèi)的集體土地雖未完善后續(xù)征收程序，但土地性質(zhì)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械某绦蛞呀?jīng)啟動，不再具有適用《中華人民共和國土地管理法》第六十六條第一款規(guī)定的前提基礎(chǔ)，不符合該條款規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)的法定情形。

區(qū)政府作出涉案批復(fù)，對某社區(qū)針對涉案土地收回集體土地使用權(quán)的決議批準(zhǔn)同意，適用法律錯(cuò)誤，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第二項(xiàng)的規(guī)定，該批復(fù)涉案的相應(yīng)部分應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

律師提醒：

目前區(qū)政府針對該判決已經(jīng)上訴，所以該判決尚未生效，但不論二審結(jié)果如何，青島市中級人民法院的裁判觀點(diǎn)是值得被肯定的！

二、農(nóng)村集體土地征收拆遷進(jìn)程中,何為聽證

農(nóng)村集體土地征收拆遷進(jìn)程中,何為聽證

在農(nóng)村集體土地進(jìn)行征收拆遷的過程中聽證是指在作出征收決定之前，行政機(jī)關(guān)依據(jù)被征收人的要求，組織相關(guān)人員進(jìn)行征收行為進(jìn)行陳述、申辯、質(zhì)證的程序，聽證是聽取利害關(guān)系人的意見的重要法律程序。

《國土資源聽證規(guī)定》

第三條聽證由擬作出行政處罰、行政許可決定，制定規(guī)章和規(guī)范性文件、實(shí)施需報(bào)政府批準(zhǔn)的事項(xiàng)的主管部門組織。

依照本規(guī)定具體辦理聽證事務(wù)的法制工作機(jī)構(gòu)為聽證機(jī)構(gòu);但實(shí)施需報(bào)政府批準(zhǔn)的事項(xiàng)可以由其經(jīng)辦機(jī)構(gòu)作為聽證機(jī)構(gòu)。

本規(guī)定所稱需報(bào)政府批準(zhǔn)的事項(xiàng)，是指依法由本級人民政府批準(zhǔn)后生效但主要由主管部門具體負(fù)責(zé)實(shí)施的事項(xiàng)，包括擬定或者修改基準(zhǔn)地價(jià)、組織編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃、擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案、擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案等。

第四條主管部門組織聽證，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和便民的原則，充分聽取公民、法人和其他組織的意見，保證其陳述意見、質(zhì)證和申辯的權(quán)利。

依職權(quán)組織的聽證，除涉及國家秘密外，以聽證會形式公開舉行，并接受社會監(jiān)督;依當(dāng)事人的申請組織的聽證，除涉及國家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私外，聽證公開舉行。

農(nóng)村集體土地征用程序

1、辦理用地申請

用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。

2、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案編制建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書，并報(bào)送同級人民政府審核。

4、征地審核與批復(fù)

行政主管部門收到建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進(jìn)行公告。

6、制定征地補(bǔ)償安置方案

區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償、安置方案。

7、征地補(bǔ)償、安置方案的公告

關(guān)人民政府的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補(bǔ)償、安置方案并予公告。

8、補(bǔ)償安置的實(shí)施

區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置費(fèi)方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

三、張潔律師——承包地被村集體合法收回的情況，你需要知道！

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四、上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-111-002上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案——土地租賃合同無效時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人雙方過錯(cuò)程度、合同履行情況等確定損失分擔(dān)關(guān)鍵詞

來源：最高人民法院案例庫，用途郜云律師學(xué)習(xí)研究。

民事

土地租賃合同

合同無效

違法建筑物

損失分擔(dān)

過錯(cuò)分配基本案情　　上海某加工場與上海市某村民委員會于2012年10月31日簽訂土地租賃合同，約定上海市某村民委員會將某區(qū)某村集體耕地2.50畝（以下簡稱系爭土地）出租給上海某加工場用于建造生產(chǎn)廠房。合同約定，如上級部門要求拆違，責(zé)任由上海市某村民委員會承擔(dān)。合同簽訂后，上海某加工場承租系爭土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的內(nèi)部裝修。上海某加工場相關(guān)建筑未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政審批手續(xù)。另外，上海某加工場向上海市某村民委員會支付的相應(yīng)租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某區(qū)某鎮(zhèn)人民政府向上海某加工場發(fā)出“五違”整治告知書，稱上海某加工場存在違法用地、違法建筑等情形，并于2017年1月10日左右將上海某加工場建造的房屋作為違法建筑而拆除，致使上海某加工場遭受一定經(jīng)濟(jì)損失。

　　上海市某加工場起訴請求:上海市某村民委員會向其支付因建造的房屋被拆除而造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣200萬元。

　　被告上海市某村民委員會辯稱，第一，系爭土地為耕地，原告用于建造生產(chǎn)廠房、系非農(nóng)建設(shè)，故租賃合同無效。第二，原告在系爭土地上的搭建是違法建筑，違法利益不應(yīng)得到合法保護(hù)。第三，原告搭建被拆除的原因不僅僅是非法建筑，還存在違法排污、安全隱患等多種違法行為。第四，原告無法證明其實(shí)際損失的具體金額，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

　　上海市寶山區(qū)人民法院于2018年6月26日作出（2017）滬0113民初20106號民事判決：一、原告上海市某加工場與被告上海市某村民委員會就上海市某區(qū)某村集體耕地2.50畝簽訂的土地租賃合同無效；二、被告上海市某村民委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海市某加工場支付25萬元；三、駁回原告上海市某加工場的其余訴訟請求。上海市某加工場不服提起上訴。二審期間，上海市某加工場提出撤回上訴的請求。上海市第二中級人民法院于2018年10月17日作出（2018）滬02民終8441號民事裁定：準(zhǔn)許其撤回上訴。裁判理由　　法院生效裁判認(rèn)為：系爭土地系集體所有的耕地，上海市某村民委員會將系爭土地出租給上海某加工場用于建設(shè)生產(chǎn)廠房，是將耕地用于非農(nóng)建設(shè)，故系爭土地租賃合同當(dāng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上海某加工場承租系爭土地后建設(shè)生產(chǎn)廠房，因相關(guān)廠房違法用地、違法建筑、違法排污及存在安全隱患等客觀事實(shí)，致使系爭房屋被拆除，故上海某加工場基于雙方間的租賃合同關(guān)系起訴上海市某村民委員會賠償。需要說明的是，上海某加工場作為系爭耕地的承租人、違章建筑的建造方、實(shí)際使用人及相關(guān)收益方，理應(yīng)對相關(guān)損失承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任；上海市某村民委員會作為系爭耕地的出租人，對合同無效及由此導(dǎo)致的相關(guān)后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。

　　現(xiàn)上海某加工場的相關(guān)搭建已在本案訴訟前被拆除，目前已經(jīng)缺乏評估其造價(jià)的可能性，上海某加工場亦無法提供建造系爭房屋時(shí)的合同、發(fā)票、付款憑證、圖紙等材料證明其建造成本，上海某加工場所提供的照片、視頻等也無法明確查清工程量，且上海某加工場多次庭審中關(guān)于搭建投入的主張及書面陳述的相關(guān)內(nèi)容差距較大，可信度較低，故上海某加工場主張的造價(jià)缺乏證據(jù)予以證明。但上海某加工場進(jìn)行了建造系客觀事實(shí)。同時(shí)，根據(jù)上海某加工場自述，上海某加工場建造廠房后用于生產(chǎn)，年利潤約有20萬元，部分面積用于出租，收益約20萬元左右，這些利益均系上海某加工場在無效合同履行期間所得，在計(jì)算上海某加工場損失時(shí)應(yīng)予以考量。再結(jié)合雙方的陳述、由上海某加工場提供的、上海市某村民委員會蓋章確認(rèn)的《暫無房產(chǎn)證樓宇企業(yè)辦理工商登記核定表》上載明的建筑物面積等情況，并充分注意到雙方對導(dǎo)致合同無效均存在的過錯(cuò)程度、合同的履行情況、合同雙方的收益情況等主客觀因素，酌情確定由上海市某村民委員會向上海某加工場支付補(bǔ)償款25萬元。對于上海某加工場的其余訴訟請求，不予支持。裁判要旨　　承租人經(jīng)出租人同意在土地上進(jìn)行違法搭建的，因土地租賃合同無效，違法搭建被拆除致使承租人產(chǎn)生損失，對建筑物的造價(jià)費(fèi)用應(yīng)在土地租賃合同雙方之間進(jìn)行合理分?jǐn)偅唧w應(yīng)當(dāng)考慮雙方對導(dǎo)致租賃合同無效及搭建違法建筑的過錯(cuò)程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。關(guān)聯(lián)索引　　《中華人民共和國民法典》第153條、第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條、第58條）

　　一審：上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初20106號民事判決（2018年6月26日）

　　二審：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8441號民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

五、區(qū)政府收回土地使用權(quán) 七十九人把政府告上法庭

6月9日，四川省瀘州市中級人民法院公開聽證審理了原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場職工王代金、舒建國等79人不服狀告瀘州市納溪區(qū)人民政府收回原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場國有土地使用 　　6月9日，四川省瀘州市中級人民法院公開聽證審理了原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場職工王代金、舒建國等79人不服狀告瀘州市納溪區(qū)人民政府收回原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場國有土地使用權(quán)上訴一案，瀘州市中級人民法院作出了維護(hù)原判的終審判決。廣大市民關(guān)注的民告官案以79名職工一審二審均敗訴而塵埃落定。　　原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場(以下簡稱安富農(nóng)場)系城鎮(zhèn)個(gè)體所有制企業(yè)，其生產(chǎn)、辦公和住宅房所使用的土地均系國家劃撥使用的國有土地，安富農(nóng)場分別于1997年、2000年辦理了國有土地使用權(quán)證。因修建公益事業(yè)的需要，2001年9月4日，瀘州市人民政府以瀘市府函(2001)110號文件批準(zhǔn)了瀘州市規(guī)劃建設(shè)局《關(guān)于瀘州市納溪區(qū)河西大道上壩小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》，原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場所使用的國有土地均屬納溪區(qū)河西大道上壩小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃范圍之內(nèi)需使用的土地。　　2001年11月28日，瀘州市納溪區(qū)國土資源局(以下簡稱區(qū)國土局)代表瀘州市納溪區(qū)人民政府同原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場簽訂了《收回瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場國有土地使用權(quán)協(xié)議書》，規(guī)定約定，由區(qū)國土局按政策規(guī)定對安富農(nóng)場在職職工41人，離退休職工47人，共計(jì)88人統(tǒng)一安置費(fèi)用包括社會養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、再就業(yè)安置費(fèi)等一切費(fèi)用共計(jì)4.52萬元包干給安富農(nóng)場，由安富農(nóng)場妥善安置，并按有關(guān)規(guī)定解除職工勞動合同和辦理企業(yè)解體手續(xù)。2001年12月3日前安富農(nóng)場的債權(quán)債務(wù)由其自行負(fù)責(zé)。2001年12月3日后安富農(nóng)場全部集體資產(chǎn)(包括各類青苗、花木、附著物、建(構(gòu))筑物、所有動產(chǎn)和不動產(chǎn))全部歸區(qū)國土局所有，并辦理移交手續(xù)。區(qū)國土局在2001年12月22日前支付收購安富農(nóng)場總價(jià)款452萬元。　　協(xié)議簽訂后，安富農(nóng)場和區(qū)國土局均按約履行了權(quán)利和義務(wù)。區(qū)國土局、安富農(nóng)場共同與原安富農(nóng)場在職職工、退休職工簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，對退休職工按每人2.6萬元，在職職工每人8萬元，進(jìn)行了一次性安置。　　2002年10月16日，瀘州市人民政府以瀘市府地發(fā)(2002)95號文件作出《關(guān)于納溪區(qū)2001年第三批鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批復(fù)》，同意納溪區(qū)2001年第三批鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)所涉及的安富農(nóng)場6.4727公傾農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。　　2002年8月9日，瀘州納溪工商行政管理局發(fā)布公告，吊銷了安富農(nóng)場的營業(yè)執(zhí)照。　　2002年12月16日，王代金、舒建國等79人以未按法律規(guī)定補(bǔ)償，未按土地法及實(shí)施細(xì)則程序操作，具體行政行為違法為由將瀘州市納溪區(qū)人民政府告上法院。　　瀘州市納溪區(qū)人民法院于2003年3月開庭審理了此案，納溪法院審理認(rèn)為，被告瀘州市納溪區(qū)人民政府因修建公益事業(yè)的需要，在經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)后收回劃撥給安富農(nóng)場使用的國有土地使用權(quán)，符合相關(guān)的土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定，并無不當(dāng)。區(qū)國土局代表被告與原告安富農(nóng)場簽訂的《收回國有土地協(xié)議》中已對農(nóng)場的在職退休職工的安置、原安富農(nóng)場的全部資產(chǎn)、債權(quán)任務(wù)作了明確的約定且已全部履行。原告提出被告在收回土地中程序違法無相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，納溪法院依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋》第五十六條(四)項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回了原告的訴訟請求。 6月9日，四川省瀘州市中級人民法院公開聽證審理了原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場職工王代金、舒建國等79人不服狀告瀘州市納溪區(qū)人民政府收回原瀘州市納溪區(qū)安富農(nóng)場國有土地使用 　　79名職工隨即上訴瀘州市中級人民法院。瀘州中院審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，依法可以維護(hù)，上訴人的上訴理由不能成立，遂作出了前述判決。

六、上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案

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文章來源參考：【頭條】2025瀘州納溪農(nóng)村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表，瀘州納溪舊城改造

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投稿：卞樂研

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