房屋拆遷補償收益法2025,拆遷估價方法有哪些,拆遷估價的方法主要有:1.根據(jù)實際評估時間點計算重置價值;2.預(yù)估預(yù)期收益進行計算;3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值;4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算;5.評估土地在進行實際區(qū)位確定的
拆遷估價的方法主要有:
1.根據(jù)實際評估時間點計算重置價值;
2.預(yù)估預(yù)期收益進行計算;
3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值;
4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算;
5.評估土地在進行實際區(qū)位確定的價值。
【法律依據(jù)】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條
對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
法律分析:根據(jù)相關(guān)規(guī)定,常見的拆遷評估的方法有:市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種。市場法又叫市場價格比較法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同,并將類似的市場價格進行調(diào)整等。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條
注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的,應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后,合理確定評估結(jié)果。
拆遷房屋估價的方法有:1.根據(jù)實際評估時間點計算重置價值;2.預(yù)估預(yù)期收益進行計算;3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值;4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算;5.評估土地在進行實際區(qū)位確定的價值。
一、動遷評估方法有哪些
動遷遷估價的方法主要有:重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
二、國家棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)是什么?
棚戶區(qū)改造是中國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。各地區(qū)要按照中國國家有關(guān)規(guī)定制定具體安置補償辦法,依法實施征收,維護群眾合法權(quán)益。棚戶區(qū)改造涉及集體土地征收的,要按照中國國家相關(guān)法律法規(guī),做好土地征收、補償安置等前期工作。各地區(qū)可以探索采取共有產(chǎn)權(quán)的辦法,做好經(jīng)濟困難棚戶區(qū)居民的住房安置工作。
1、貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價,生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù):
(1)市場評估價:是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu),根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
(2)商品房交易均價:是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格,由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
(3)重置價:是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù),按估價時點的價格水平,判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
2、產(chǎn)權(quán)置換
產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,根據(jù)評估方法不同,有兩種置換方式。價值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估,之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式:
(1)異地安置:是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,不能進行回遷安置,只能選擇在其他地塊上新建安置房,再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。
(2)回遷安置:是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置,通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。
三、現(xiàn)在拆房子怎么賠償
對于房子拆了如何賠償,每個地方的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不同,可以查看拆遷公告的具體規(guī)定,也可向當(dāng)?shù)赝恋夭块T咨詢,一般根據(jù)房屋的位置等因素綜合確定如何補償。例如濟南市對于未出租住宅房屋拆遷貨幣補償金額的確定:拆除未出租的住宅房屋實行貨幣補償?shù)?,其貨幣補償金額的計算公式為:住宅房屋貨幣補償金額=住宅房屋區(qū)位價值+住宅房屋重置成新價值。住宅房屋區(qū)位價值=住宅房屋區(qū)位單價×房屋建筑面積。住宅房屋重置成新價值=住宅房屋重置單價×房屋成新率×房屋建筑面積。被拆除住宅房屋區(qū)位單價、重置單價,由市開發(fā)拆遷辦組織房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定,報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行;被拆除住宅房屋成新率評定標(biāo)準(zhǔn)由市開發(fā)拆遷辦制定,報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。
一般采用市場比較法,未來收益法,以及基準(zhǔn)地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等,但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查,明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。
1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格;2、建筑物重置價格;3、建安費用;4、裝修裝飾部分的費用。住宅拆遷的價值評估計算公式是:估價對象價格=某類型房屋的基準(zhǔn)價格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價格。法律依據(jù):《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定,拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的,拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協(xié)議,該房屋內(nèi)的其他居住人,雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益,但無權(quán)和拆遷人簽訂補償安置協(xié)議。
拆遷房屋估價的方法有:1.根據(jù)實際評估時間點計算重置價值;2.預(yù)估預(yù)期收益進行計算;3.參照類似的房地產(chǎn)市場價值;4.預(yù)估土地開發(fā)后扣除相應(yīng)稅費的價值進行計算;5.評估土地在進行實際區(qū)位確定的價值?!痉梢罁?jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
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