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農村房屋拆遷補償的增加可以通過以下方式實現:
一、了解并爭取合法權益
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《中華人民共和國土地管理法》的相關規定,被征收人有權獲得公平、合理的補償,包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償,以及可能的停產停業損失的補償。因此,了解并依據這些法律規定,可以爭取到更高的拆遷補償。
二、選擇有利的補償方式
農村拆遷補償通常有三種方式:貨幣補償、產權置換,以及貨幣補償和產權置換相結合。被征收人可以根據自己的實際情況和需求,選擇對自己最有利的補償方式。例如,如果選擇貨幣補償,可以通過專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價,以確保補償金額的合理性。
三、對評估結果提出異議
如果對評估確定的被征收房屋價值有異議,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。如果對復核結果仍有異議,還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。這樣可以確保被征收房屋的價值得到準確評估,從而增加拆遷補償。
四、關注并參與制定相關政策和標準
被征收人可以關注當地政府制定的拆遷補償政策和標準,并積極參與相關討論和提議。通過參與政策的制定過程,可以為自己爭取到更合理的補償標準和政策。
綜上所述,通過了解并爭取合法權益、選擇有利的補償方式、對評估結果提出異議以及關注并參與制定相關政策和標準等方式,農村房屋拆遷戶可以在一定程度上增加拆遷補償。
農房拆遷補償的組成包括房屋補償、院內土地補償、院外小菜地補償、裝飾裝潢補償、地上(下)附著物補償、異地安置補助費、搬家費、搬遷獎,補償具體情況如下(各地補償金額不同,以地方公布金額為準):
①對房子本身的補償:草房每平方1900元;磚瓦房每平方2400元;搗制或預制磚砼結構房屋每平方2800元;樓房(兩層以上)每平方3300元。
②院內土地補償:對宅基地院內的土地補償。
③院外小菜地補償:對宅基地院外小菜地的補償。
④裝飾裝潢補償:吊頂、地板、門窗、墻紙、墻磚、吊燈、馬桶、灶臺等。
⑤地上(下)附著物補償:禽舍、水井、地坪、院墻、院內花草樹木、空調、水電表移裝、鋁合金等。
⑥異地安置補助費:每戶2萬元,包括宅地、配套設施、租房費等。
⑦搬家費:搬家產生的車輛費。
⑧搬遷獎:對積極響應搬遷的農戶給予的獎勵。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償,保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素,并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準,由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅,應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區、直轄市制定。
《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地,應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產,應當依法給予征收補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
法律分析:被征收拆遷人,應當獲得的補償,在相關法律中被明確規定為:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。以及市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。
法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。
(一)利用法律程序,阻滯政府的拆遷進程,以時間換金錢
由于土地資源的稀缺性及政府行政行為的程序性,政府在作出征收決定后,往往希望盡快完成征收工作,在此時,被征收人通過一系列法律手段:申請聽證、復議,提起訴訟、申訴等,政府為了項目的如期進行,往往會作出一些妥協和讓步。
(二)抓住政府具體行政行為的違法點,窮追猛打,向政府施壓
政府官員基于巨大的經濟利益和政治業績的誘惑下,作出的征收行為在實質或程序上或多或少會有一些違法之處,抓住這些違法點,要求確認違法并撤銷,這對于政府的征收進程無疑是一個很大的打擊,并且對部門負責人的政績也會產生負面影響,雖然在此時政府官員可能會通過各種途徑左右法院的判決,但贏得官司并不是我們的最終目的,即使輸了官司,也會給政府很大的壓力,在此壓力下,政府往往會提高補償額了事。這就是所謂的“輸了官司贏了錢”。
(三)尋找自身談判協商的特殊點,為政府“多給錢”找個理由,讓政府部門有臺階下
沒有任何法律和政策依據的漫天要價在任何時候都是不會得到滿足的,政府堅守補償金額底線的主要原因之一就是政府擔心過高的補償會使得其他被征收人紛紛效仿,形成多米諾骨牌連鎖反應。找出自身的合理的與眾不同之處,為自己增加談判籌碼,也為政府的讓步找臺階下。
(四)知己知彼,充分認識自身的優劣與政府的強弱所在
“知”的內容涵蓋兩方面:一方面指的是知識架構。拆遷涉及的知識方方面面,其中不乏專業艱澀難懂之處,普通民眾遇到拆遷,對于拆遷相關的知識幾乎為零,此時應該積極搜羅、整理、學習,否則,則應將交由專業人士解決,省心省力。
另一方面,被拆遷人還應該有充分的心理認知。一味的激進蠻干不僅不能為自己維權,還有可能讓自己陷入危難。但是不激進也不意味著一味退縮,消極應對。如果不表現出一定的反抗意識和智慧,拆遷方會認為這樣的被拆遷人“柔弱可欺”,此時,被拆遷人想要取得合理的補償更加艱難。
因此,被拆遷人應該有這樣的覺悟:拆遷是一場博弈,拆遷人野蠻無理并不可怕,被拆遷人弱小無助也不必慌張,只要了解拆遷的本質,尋找到合適的方法,并積極搜集信息,保存證據,充分利用各種有利資源,有理有節的與拆遷人周旋,就能取得好的成效,維護好自己的合法權益。
(五)準確把握解決問題的時機和尺度
征地拆遷問題的解決需要把握好時機和尺度,時機、尺度不到則火候不夠,取不到良好的效果,時機、尺度過了,則物極必反,可能會讓問題的解決陷入僵局。因此,在征地拆遷過程中,被拆遷人不可漫天要價,也不需要任由拆遷方宰割,需不斷的跟政府談判,拋出橄欖枝,讓政府在一段時期內放棄強拆,坐到談判桌上。在不斷的談判過程中揣摩政府的底線,根據自己的談判籌碼,適可而止。
法律分析:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的,依照法定程序批準后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的,應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估,并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內公告至少三十日,聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的,縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會,并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內,持不動產權屬證明材料辦理補償登記??h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的,應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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投稿:喻惠玲
內容審核:王蘭律師