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一、關(guān)于上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定若干2025,上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-111-002上海市某加工場訴上海市某村民委員會土地租賃合同糾紛案——土地租賃合同無效時應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人雙方過錯程度、合同履行情況等確定損失分擔(dān)關(guān)鍵詞

來源：最高人民法院案例庫，用途郜云律師學(xué)習(xí)研究。

民事

土地租賃合同

合同無效

違法建筑物

損失分擔(dān)

過錯分配基本案情上海某加工場與上海市某村民委員會于2012年10月31日簽訂土地租賃合同，約定上海市某村民委員會將某區(qū)某村集體耕地2.50畝（以下簡稱系爭土地）出租給上海某加工場用于建造生產(chǎn)廠房。合同約定，如上級部門要求拆違，責(zé)任由上海市某村民委員會承擔(dān)。合同簽訂后，上海某加工場承租系爭土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的內(nèi)部裝修。上海某加工場相關(guān)建筑未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政審批手續(xù)。另外，上海某加工場向上海市某村民委員會支付的相應(yīng)租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某區(qū)某鎮(zhèn)人民政府向上海某加工場發(fā)出“五違”整治告知書，稱上海某加工場存在違法用地、違法建筑等情形，并于2017年1月10日左右將上海某加工場建造的房屋作為違法建筑而拆除，致使上海某加工場遭受一定經(jīng)濟(jì)損失。

上海市某加工場起訴請求:上海市某村民委員會向其支付因建造的房屋被拆除而造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣200萬元。

被告上海市某村民委員會辯稱，第一，系爭土地為耕地，原告用于建造生產(chǎn)廠房、系非農(nóng)建設(shè)，故租賃合同無效。第二，原告在系爭土地上的搭建是違法建筑，違法利益不應(yīng)得到合法保護(hù)。第三，原告搭建被拆除的原因不僅僅是非法建筑，還存在違法排污、安全隱患等多種違法行為。第四，原告無法證明其實際損失的具體金額，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

上海市寶山區(qū)人民法院于2018年6月26日作出（2017）滬0113民初20106號民事判決：一、原告上海市某加工場與被告上海市某村民委員會就上海市某區(qū)某村集體耕地2.50畝簽訂的土地租賃合同無效；二、被告上海市某村民委員會于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海市某加工場支付25萬元；三、駁回原告上海市某加工場的其余訴訟請求。上海市某加工場不服提起上訴。二審期間，上海市某加工場提出撤回上訴的請求。上海市第二中級人民法院于2018年10月17日作出（2018）滬02民終8441號民事裁定：準(zhǔn)許其撤回上訴。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為：系爭土地系集體所有的耕地，上海市某村民委員會將系爭土地出租給上海某加工場用于建設(shè)生產(chǎn)廠房，是將耕地用于非農(nóng)建設(shè)，故系爭土地租賃合同當(dāng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上海某加工場承租系爭土地后建設(shè)生產(chǎn)廠房，因相關(guān)廠房違法用地、違法建筑、違法排污及存在安全隱患等客觀事實，致使系爭房屋被拆除，故上海某加工場基于雙方間的租賃合同關(guān)系起訴上海市某村民委員會賠償。需要說明的是，上海某加工場作為系爭耕地的承租人、違章建筑的建造方、實際使用人及相關(guān)收益方，理應(yīng)對相關(guān)損失承擔(dān)主要的過錯責(zé)任；上海市某村民委員會作為系爭耕地的出租人，對合同無效及由此導(dǎo)致的相關(guān)后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。

現(xiàn)上海某加工場的相關(guān)搭建已在本案訴訟前被拆除，目前已經(jīng)缺乏評估其造價的可能性，上海某加工場亦無法提供建造系爭房屋時的合同、發(fā)票、付款憑證、圖紙等材料證明其建造成本，上海某加工場所提供的照片、視頻等也無法明確查清工程量，且上海某加工場多次庭審中關(guān)于搭建投入的主張及書面陳述的相關(guān)內(nèi)容差距較大，可信度較低，故上海某加工場主張的造價缺乏證據(jù)予以證明。但上海某加工場進(jìn)行了建造系客觀事實。同時，根據(jù)上海某加工場自述，上海某加工場建造廠房后用于生產(chǎn)，年利潤約有20萬元，部分面積用于出租，收益約20萬元左右，這些利益均系上海某加工場在無效合同履行期間所得，在計算上海某加工場損失時應(yīng)予以考量。再結(jié)合雙方的陳述、由上海某加工場提供的、上海市某村民委員會蓋章確認(rèn)的《暫無房產(chǎn)證樓宇企業(yè)辦理工商登記核定表》上載明的建筑物面積等情況，并充分注意到雙方對導(dǎo)致合同無效均存在的過錯程度、合同的履行情況、合同雙方的收益情況等主客觀因素，酌情確定由上海市某村民委員會向上海某加工場支付補(bǔ)償款25萬元。對于上海某加工場的其余訴訟請求，不予支持。裁判要旨承租人經(jīng)出租人同意在土地上進(jìn)行違法搭建的，因土地租賃合同無效，違法搭建被拆除致使承租人產(chǎn)生損失，對建筑物的造價費(fèi)用應(yīng)在土地租賃合同雙方之間進(jìn)行合理分?jǐn)?，具體應(yīng)當(dāng)考慮雙方對導(dǎo)致租賃合同無效及搭建違法建筑的過錯程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第153條、第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第52條、第58條）

一審：上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初20106號民事判決（2018年6月26日）

二審：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8441號民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

二、上海農(nóng)村宅基地買賣糾紛案例

法律分析：我國的宅基地制度是隨著我國土地制度的不斷變革而逐步確立的，國家可以通過法律制度禁止宅基地上住房買賣來限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但如果宅基地上的房屋因為繼承要發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，國家就不能直接予以禁止了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

三、企業(yè)改制土地和廠房的糾紛案例？

律師解析：

減刑、假釋是激勵罪犯改造的刑罰制度，減刑、假釋的適用應(yīng)當(dāng)貫徹寬嚴(yán)相濟(jì)刑事政策，最大限度地發(fā)揮刑罰的功能，實現(xiàn)刑罰的目的。

【法律依據(jù)】：

《最高人民法院關(guān)于辦理減刑、假釋案件具體應(yīng)用法律的規(guī)定》 第三條 “確有悔改表現(xiàn)”是指同時具備以下條件：（一）認(rèn)罪悔罪；（二）遵守法律法規(guī)及監(jiān)規(guī)，接受教育改造；（三）積極參加思想、文化、職業(yè)技術(shù)教育；（四）積極參加勞動，努力完成勞動任務(wù)。

《中華人民共和國刑法》 第七十八條 被判處管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑的犯罪分子，在執(zhí)行期間，如果認(rèn)真遵守監(jiān)規(guī)，接受教育改造，確有悔改表現(xiàn)的，或者有立功表現(xiàn)的，可以減刑；有下列重大立功表現(xiàn)之一的，應(yīng)當(dāng)減刑：（一）阻止他人重大犯罪活動的；（二）檢舉監(jiān)獄內(nèi)外重大犯罪活動，經(jīng)查證屬實的；（三）有發(fā)明創(chuàng)造或者重大技術(shù)革新的；（四）在日常生產(chǎn)、生活中舍己救人的；（五）在抗御自然災(zāi)害或者排除重大事故中，有突出表現(xiàn)的；

（六）對國家和社會有其他重大貢獻(xiàn)的。

四、東莞某經(jīng)濟(jì)合作社與東莞某實業(yè)公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

東莞某經(jīng)濟(jì)合作社與東莞某實業(yè)公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案

律師實戰(zhàn)辦案資料

代理詞

審判長、審判員：

我們依法接受東莞市厚街鎮(zhèn)xx經(jīng)濟(jì)合作社的委托，擔(dān)任其代理人，參加xx經(jīng)濟(jì)合作社上訴東莞市xx實業(yè)有限公司土地轉(zhuǎn)讓糾紛一案的訴訟活動。

根據(jù)本案事實和有關(guān)法律、法規(guī)，代理律師提出如下幾點(diǎn)代理意見，供合議庭參考：

一、上訴人與被上訴人所簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》無效，被上訴人應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。

上訴人與被上訴人是1998年7月5日簽署的《土地轉(zhuǎn)讓合同》。所以，適用1998年12月29日重新公布施行的《中華人民共和國土地管理法》(下簡稱《土地法》)和1991年1月4日國務(wù)院發(fā)布實行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》(下簡稱《土地法實施條例》)。

上述《土地法》第二條規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。”

上述國務(wù)院頒布的《土地法實施條例》第十八條明文規(guī)定：土地不得“非法轉(zhuǎn)讓”。土地轉(zhuǎn)讓的合法程序是：

①建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)或初步設(shè)計方案等文件，向土地管理部門申請用地;

②土地管理部門對建設(shè)用地申請進(jìn)行審核，同意后，組織建設(shè)單位與被征地單位依法商定土地補(bǔ)償、安置方案;

③由縣以上人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書;

④建設(shè)項目竣工后，核發(fā)土地使用證。該《土地法實施條例》第二十九條也規(guī)定:“農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)利用原有宅基地;確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，向土地所在的村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請，由村民代表會或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)。”這里也明確規(guī)定，確需使用集體土地者，“必須持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，向土地所在的村農(nóng)民集體組織”提出用地申請。

本案被上訴人直接與上訴人簽土地轉(zhuǎn)讓合同，這已不符合法定程序。被上訴人不依法向土地管理部門申請建設(shè)用地，未持有國土部門的批準(zhǔn)用地文件，也沒有任何建廠的設(shè)計方案、圖紙，而要上訴人先辦好《土地使用證》，這顯然是在規(guī)避法定程序;其目的，就在于逃避國家應(yīng)征收的土地轉(zhuǎn)讓金。所以，本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》無效，被上訴人應(yīng)負(fù)主要過錯責(zé)任。

五、上海農(nóng)村宅基地買賣糾紛案例？

法律分析：

我國的宅基地制度是隨著我國土地制度的不斷變革而逐步確立的，國家可以通過法律制度禁止宅基地上住房買賣來限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但如果宅基地上的房屋因為繼承要發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，國家就不能直接予以禁止了。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

六、李某訴張某土地征收補(bǔ)償糾紛一案

基本案情：甲原有家庭承包責(zé)任地6畝，承包期限30年，由于其外出打工，把該5畝地轉(zhuǎn)包給本村村民乙，每畝每年交甲350元?，F(xiàn)在該土地被征收，每畝補(bǔ)償款10萬元，甲乙雙方就征地補(bǔ)償款歸屬發(fā)生糾紛。案件分析：農(nóng)村土地征收后，應(yīng)對土地所有人及用益物權(quán)人（即承包人）進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三部分即：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。從直接的法律依據(jù)來講，《中華人民共和國農(nóng)村》第16條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡?3條之規(guī)定，“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國》第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！钡?32條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”以上規(guī)定可以看出，在承包合同主體沒有發(fā)生變化的情況下，承包人應(yīng)當(dāng)獲得征地補(bǔ)償中的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，而地上的農(nóng)作物因為是現(xiàn)有耕種人村民乙的勞動成果，因此青苗補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)歸村民乙所有。最高法院關(guān)于《農(nóng)村土地承包法》司法解釋第22條第2款規(guī)定：“承包方已將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有人所有”。從該項規(guī)定可以看出，地上附著物的補(bǔ)償歸屬，應(yīng)取決于該附著物的權(quán)屬狀態(tài)，只有所有人才能享有。

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投稿：畢伊

內(nèi)容審核：李帥律師