一、小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題,小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題

2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

一、小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題

1、打開小區(qū)是拍腦袋之舉?

對于中央的這份《意見》，有質(zhì)疑者認(rèn)為在執(zhí)行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉?為什么現(xiàn)在這個時候提出要拆除小區(qū)的圍墻?實際上，出臺這一文件的背景是經(jīng)過37年發(fā)展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。

以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴(yán)重的問題。城市規(guī)劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。

國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。

從這個角度講，打開小區(qū)的決定恰逢其時，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來，封閉小區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大病因。

2、打開小區(qū)違反《民法典》?

既然打開小區(qū)是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權(quán)打開小區(qū)?畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益，在《民法典》已經(jīng)出臺的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重?北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

陳志說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《民法典》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。

中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，政府的出發(fā)點是好的，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照民法典的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《民法典》。

從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的背景之下，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件。

最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背民法典”的提問時表示，目前，黨中央、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實。

3、開放使用小區(qū)道路如何補償?

如果業(yè)主同意打開小區(qū)，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆罚瑫醒a償嗎?中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府要協(xié)商推進，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商，還要進行補償。

同時，要區(qū)別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào);對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

此外，對于單位大院，王衛(wèi)國表示，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán)，它包括兩類，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的，這個使用權(quán)政府可隨時收回，只要適當(dāng)補償即可;對于出讓土地使用權(quán)，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行。

4、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消?

如果沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)?是否還要交物業(yè)費?

對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。

5、圍墻打開怎么保障小區(qū)安全?

推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理?小區(qū)的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區(qū)制，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制，居民們往來密切，鄰里關(guān)系融洽，并沒有因此而出現(xiàn)治安惡化的問題。

小區(qū)打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民?王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。(來源：央視新聞、新華社、人民日報)

二、拆小區(qū)圍墻是誰提出的

法律分析：拆圍墻政策是必須在合法的建筑區(qū)域紅線之內(nèi)。建圍墻屬于在土地內(nèi)構(gòu)造永久性建筑的行為，因此必須經(jīng)過申請和批準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》

第七條 申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條 拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十四條 房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

第十五條 拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

三、關(guān)于圍墻的法律規(guī)定

關(guān)于圍墻的法律規(guī)定，具體如下：1、圍墻的建設(shè)必須遵守國家的建筑規(guī)范，確保安全；2、圍墻的高度不得超過2.5米，以免影響公共安全；3、建設(shè)者必須按照國家的要求，在圍墻的外側(cè)設(shè)置安全警示牌，以防止意外發(fā)生；4、擁有圍墻的業(yè)主應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守圍墻使用規(guī)定，不得擅自改變圍墻的高度、位置或其他特性，否則將受到法律的懲罰；5、業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對圍墻進行養(yǎng)護和維護，以確保它的安全性和美觀性。關(guān)于圍墻的類別：1、 竹木圍墻：竹籬笆是過去常見的圍墻，現(xiàn)已難得見到；2、磚塊圍墻：墻柱間距3-4米，中開各式漏花窗，是既節(jié)約又易施工的辦法。缺點是較為閉塞；3、混凝土圍墻：一是以預(yù)制花格磚砌墻，花型富有變化但易爬越；二是混凝土預(yù)制成片狀，可透綠也易管、養(yǎng)。混凝土墻的優(yōu)點是一勞永逸，缺點是不夠通透；4、金屬圍墻：（1）以型鋼為材，斷面有多種，表面光潔，性韌易彎不易折斷，缺點是每2到3年要油漆一次；（2）以鑄鐵為材，可做各種花型，優(yōu)點是不易銹蝕又價不高，缺點是性脆又光滑度不夠。訂貨要注意所含成分不同；（3）鍛鐵、鑄鋁材料。質(zhì)優(yōu)而價高，局部花飾用或室內(nèi)使用；（4）各種金屬網(wǎng)材，如鍍鋅、鍍塑鉛絲網(wǎng)、鋁板網(wǎng)、不銹鋼網(wǎng)等。綜上所述，個人建房需要設(shè)立圍墻的，不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設(shè)施，不得影響相鄰房屋的通風(fēng)和采光。圍墻的建設(shè)和使用都有著嚴(yán)格的法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守，以確保公眾的權(quán)益和安全。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第二百七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第二百七十一條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第二百八十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第二百八十三條建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马棧屑s定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

四、小區(qū)建設(shè)圍墻法律規(guī)定

法律分析：個人建房需要設(shè)立圍墻的，不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設(shè)施，不得影響相鄰房屋的通風(fēng)和采光。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

五、小區(qū)圍墻私自開門違法嗎

法律分析：小區(qū)圍墻私自開門違法。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不能擅自破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施。小區(qū)圍墻私自開門會對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全造成威脅，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理條例》 第五十條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

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文章來源參考：【頭條】，小區(qū)拆圍墻涉及哪些法律問題和規(guī)定

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投稿：孫月惠

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