2025年拆遷安置房買賣最新政策,拆遷安置房買賣合同受法律保護(hù)嗎, 2025年拆遷安置房買賣最新政策 拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷時(shí)，由政府或開發(fā)商安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，這類房產(chǎn)具有鮮
拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷時(shí)，由政府或開發(fā)商安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。與普通商品房相比，這類房產(chǎn)具有鮮明的政策屬性，其交易規(guī)則也受到更多限制和規(guī)范。根據(jù)2025年最新政策，拆遷安置房主要分為兩大類，它們?cè)诋a(chǎn)權(quán)性質(zhì)和交易條件上存在顯著差異。
重大市政工程配套安置房是因重大市政工程項(xiàng)目(如地鐵建設(shè)、城市快速路擴(kuò)建等)動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。這類房屋雖然產(chǎn)權(quán)屬于被安置人個(gè)人所有，但根據(jù)規(guī)定，在取得所有權(quán)后的5年之內(nèi)禁止上市交易。5年期限的計(jì)算以購(gòu)房家庭所取得的契稅完稅憑證時(shí)間為準(zhǔn)，而非簡(jiǎn)單的房產(chǎn)證取得時(shí)間。此類安置房在土地性質(zhì)上多為劃撥土地，購(gòu)買時(shí)未繳納土地出讓金，這也是限制其短期內(nèi)交易的重要原因。
房地產(chǎn)開發(fā)類安置房則是因商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而動(dòng)拆遷，由拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。與第一類不同，這類安置房和普通商品房在性質(zhì)上基本相同，屬于被安置人的完全私有財(cái)產(chǎn)，通常沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。其土地性質(zhì)多為出讓土地，已繳納土地出讓金，產(chǎn)權(quán)完整度高。在2025年的政策環(huán)境下，這類安置房的交易流程與普通商品房幾乎無(wú)異，市場(chǎng)流通性更好。
除上述分類外，部分城市還存在"限價(jià)安置房"這一特殊類型，即政府限定銷售價(jià)格和銷售對(duì)象的安置性住房。這類房產(chǎn)通常也設(shè)有5年的禁售期，期滿后需補(bǔ)繳土地收益等價(jià)款方可上市交易。判斷安置房類型的最直接方法是查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上的記載事項(xiàng)，包括土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)以及是否有交易限制條款等。
一、拆遷安置房買賣的合法性條件
拆遷安置房能否合法買賣，核心取決于其產(chǎn)權(quán)狀況和是否滿足地方政府規(guī)定的交易條件。2025年政策對(duì)拆遷安置房的交易合法性作出了更為明確的規(guī)定，旨在規(guī)范市場(chǎng)秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益。根據(jù)最新政策精神，拆遷安置房的合法交易需同時(shí)滿足以下幾個(gè)關(guān)鍵條件。
5年禁售期規(guī)定是拆遷安置房交易中最核心的限制條件。對(duì)于因重大市政工程動(dòng)遷而獲得的安置房，從取得完全產(chǎn)權(quán)(通常以契稅完稅憑證時(shí)間為準(zhǔn))之日起5年內(nèi)不得上市交易。這一規(guī)定的目的在于防止短期內(nèi)炒賣安置房，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。5年期滿后，產(chǎn)權(quán)人需補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，將房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品房，方可進(jìn)行市場(chǎng)交易。值得注意的是，不同城市對(duì)"5年"的起算點(diǎn)可能略有差異，有的以房產(chǎn)證登記時(shí)間為準(zhǔn)，有的則以拆遷安置協(xié)議簽訂時(shí)間為準(zhǔn)，買賣雙方需仔細(xì)核實(shí)當(dāng)?shù)鼐唧w政策。
完全產(chǎn)權(quán)取得是安置房合法交易的基礎(chǔ)前提。所謂完全產(chǎn)權(quán)，是指房屋已依法登記并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛或限制。在實(shí)踐中，許多安置房因各種原因長(zhǎng)期無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，如建設(shè)單位手續(xù)不全、項(xiàng)目驗(yàn)收未通過(guò)等。2025年政策特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于這類"無(wú)證安置房"，任何形式的買賣交易均屬無(wú)效，不受法律保護(hù)。即使雙方簽訂了買賣合同，買方也無(wú)法實(shí)際取得房屋所有權(quán)，只能依據(jù)合同主張債權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)極大。
土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換是安置房上市交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。多數(shù)安置房最初的土地性質(zhì)為劃撥土地，這意味著國(guó)家未收取土地出讓金。2025年政策規(guī)定，這類安置房在交易前必須補(bǔ)繳土地出讓金，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓土地。補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)由各地政府制定，通常為交易時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例(多數(shù)城市為30%-40%)。只有完成這一步驟，安置房才能真正具備商品房的交易屬性，買方才能夠獲得完整的不受限產(chǎn)權(quán)。
特定購(gòu)房資格要求也是安置房交易中的特殊限制。部分城市規(guī)定，未滿5年的安置房雖不能公開上市交易，但可以在政府監(jiān)管下定向轉(zhuǎn)讓給其他符合安置房購(gòu)買條件的家庭，或者由政府部門按原價(jià)回購(gòu)。這類交易的價(jià)格通常不得高于原購(gòu)買單價(jià)，且買方需提供符合當(dāng)?shù)匕仓梅抠?gòu)買資格的證明。2025年，更多城市開始實(shí)行這一政策，以防止安置房資源被濫用或投機(jī)炒作。
對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)安置房，2025年政策也有新規(guī)定。這類房產(chǎn)通常由被拆遷人與政府按比例共有產(chǎn)權(quán)(如7:3)，業(yè)主想要出售自己的份額，必須優(yōu)先由政府回購(gòu);若政府放棄回購(gòu)，則需補(bǔ)足政府產(chǎn)權(quán)部分的市場(chǎng)價(jià)款，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為完全私有后，才能對(duì)外出售。這一規(guī)定旨在保障保障性住房資源的合理流轉(zhuǎn)，避免共有產(chǎn)權(quán)安置房成為投機(jī)工具。
表：2025年拆遷安置房買賣合法性條件一覽
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，即使安置房滿足上述所有交易條件，買賣雙方簽訂的合同也必須符合《民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定，且不能違背公序良俗。2025年司法實(shí)踐中，法院對(duì)于"陰陽(yáng)合同"(即一份合同用于備案，另一份反映真實(shí)交易)的打擊力度加大，一旦發(fā)現(xiàn)，可能認(rèn)定整個(gè)交易無(wú)效，并對(duì)當(dāng)事人處以罰款等處罰。
二、拆遷安置房買賣的具體流程
拆遷安置房的買賣流程相較于普通商品房更為復(fù)雜，涉及多個(gè)政府部門的審核與批準(zhǔn)。2025年政策對(duì)交易流程進(jìn)行了優(yōu)化和規(guī)范，旨在提高效率的同時(shí)保障交易安全。根據(jù)最新規(guī)定，合法的拆遷安置房買賣應(yīng)當(dāng)遵循以下步驟，每一步都至關(guān)重要，缺一不可。
產(chǎn)權(quán)核查與資格審查是安置房交易的第一步，也是最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。買方必須核實(shí)賣方提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性，確認(rèn)房屋性質(zhì)、土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)年限以及是否存在抵押、查封等限制情況。2025年各城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，買方可通過(guò)線上或線下方式查詢房屋的完整產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。同時(shí)，若當(dāng)?shù)卣邔?duì)安置房購(gòu)買者有特殊資格要求(如部分城市規(guī)定只能轉(zhuǎn)讓給本市戶籍家庭)，買方還需提供相關(guān)證明文件，通過(guò)住房保障部門的資格審查。這一步驟看似簡(jiǎn)單，但許多交易糾紛都源于產(chǎn)權(quán)核查不徹底，導(dǎo)致后續(xù)無(wú)法過(guò)戶。
補(bǔ)繳土地出讓金是劃撥土地安置房交易的必經(jīng)環(huán)節(jié)。賣方需持產(chǎn)權(quán)證、身份證等材料到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源和規(guī)劃局申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。2025年多地簡(jiǎn)化了這一流程，將審批時(shí)間從原來(lái)的30個(gè)工作日縮短至15個(gè)工作日以內(nèi)。補(bǔ)繳金額通常由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋所在區(qū)域、樓層、朝向等因素確定，一般為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的30%-40%。完成補(bǔ)繳后，國(guó)土部門會(huì)在產(chǎn)權(quán)證上備注"已補(bǔ)繳土地出讓金"，土地性質(zhì)從劃撥變?yōu)槌鲎專藭r(shí)房屋才具備完全上市交易的條件。
合同簽訂與備案環(huán)節(jié)需要特別謹(jǐn)慎。安置房買賣合同除包含普通商品房合同的基本條款外，還應(yīng)明確約定土地出讓金承擔(dān)方、過(guò)戶時(shí)間表、違約責(zé)任等特殊事項(xiàng)。2025年政策要求安置房買賣合同必須使用住建部門制定的示范文本，并在住房保障機(jī)構(gòu)備案，以防止"陰陽(yáng)合同"和偷逃稅款行為。部分城市還試點(diǎn)推行"合同網(wǎng)簽即備案"系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)簽約與備案同步完成，大大提高了效率。值得注意的是，若安置房尚未滿5年但買賣雙方已簽訂遠(yuǎn)期買賣合同，這類合同雖然目前無(wú)法履行，但在滿足條件后可申請(qǐng)強(qiáng)制履行，法院一般予以認(rèn)可。
稅費(fèi)繳納與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶是交易的核心環(huán)節(jié)。安置房買賣涉及的稅費(fèi)種類較多，包括增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅等。2025年政策對(duì)因拆遷取得的安置房在轉(zhuǎn)讓時(shí)給予了一定的稅收優(yōu)惠：如果房產(chǎn)滿5年且是家庭唯一住房，免征增值稅和個(gè)人所得稅;契稅則按1%-3%的稅率征收，具體取決于買方房產(chǎn)情況。完成稅費(fèi)繳納后，買賣雙方可共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，通常5-10個(gè)工作日內(nèi)即可領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。部分城市已實(shí)現(xiàn)"一窗受理、并行辦理"，將稅務(wù)繳納和登記申請(qǐng)合并辦理，大幅縮短了過(guò)戶時(shí)間。
資金監(jiān)管與房屋交付是保障交易安全的最后環(huán)節(jié)。由于安置房買賣金額較大，2025年政策鼓勵(lì)通過(guò)銀行資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易結(jié)算，買方將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶，待過(guò)戶完成后再釋放給賣方，有效防范了賣方收款后不配合過(guò)戶或買方拖欠尾款的風(fēng)險(xiǎn)。房屋實(shí)際交付時(shí)，雙方應(yīng)辦理書面交接手續(xù)，結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)等欠款，并變更相關(guān)賬戶信息。對(duì)于尚有租客的安置房，還需處理好租賃合同銜接問題，避免產(chǎn)生后續(xù)糾紛。
表：2025年拆遷安置房買賣流程時(shí)間節(jié)點(diǎn)參考
對(duì)于特殊情形安置房，2025年流程也有特別規(guī)定。例如，對(duì)于因離婚、繼承等原因需要轉(zhuǎn)移安置房產(chǎn)權(quán)的，可憑生效法律文書直接辦理過(guò)戶，不受5年限制;對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)安置房，需先完成政府份額回購(gòu)或補(bǔ)價(jià)手續(xù)，才能進(jìn)入正常買賣流程。此外，部分城市試點(diǎn)的"房票安置"模式允許被拆遷人將安置權(quán)益轉(zhuǎn)化為房票，直接購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房，這種新型安置方式也形成了獨(dú)特的交易流程，值得關(guān)注。
值得注意的是，2025年多地推行安置房交易"最多跑一次"改革，將原本分散在不同部門的審批事項(xiàng)集中到不動(dòng)產(chǎn)登記綜合窗口統(tǒng)一受理，并通過(guò)數(shù)據(jù)共享減少重復(fù)提交材料。這一改革使安置房交易整體耗時(shí)從原來(lái)的2-3個(gè)月縮短至1個(gè)月以內(nèi)，極大提升了交易效率和用戶體驗(yàn)。
一、安置房的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)情況
拆遷安置房是政府進(jìn)行城市建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。其產(chǎn)權(quán)情況直接影響著買賣合同的效力。
具有完全產(chǎn)權(quán)的安置房：如果安置房已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，那么它就具備了合法上市交易的條件。這種情況下，雙方簽訂的買賣合同具有法律效力，受到法律的保護(hù)。此時(shí)的安置房買賣與普通商品房買賣在法律上具有相似的地位，只要合同是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同就會(huì)得到法律的認(rèn)可。
未取得產(chǎn)權(quán)證或限制轉(zhuǎn)讓的安置房：沒有取得產(chǎn)權(quán)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)權(quán)證但按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的安置房，對(duì)外出售是不合法的。即使買賣雙方簽訂了買賣合同，該合同也是不受法律保護(hù)的。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。安置房未滿5年，不可正式上市交易，5年的時(shí)間是以家庭所取得的相關(guān)憑證時(shí)間或安置房發(fā)證的時(shí)間為準(zhǔn)。
二、買賣合同本身的條件
除了安置房的產(chǎn)權(quán)情況外，買賣合同本身也需要滿足一定的條件才能受到法律保護(hù)。
自愿和真實(shí)的基礎(chǔ)：合同必須是雙方在自愿和真實(shí)的基礎(chǔ)上達(dá)成的協(xié)議。任何一方不得通過(guò)欺詐、脅迫等手段迫使對(duì)方簽訂合同。如果存在這些情形，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同。
雙方具有相應(yīng)民事行為能力：合同雙方當(dāng)事人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力。這意味著雙方能夠理解合同的內(nèi)容和后果，并能夠獨(dú)立承擔(dān)合同所產(chǎn)生的法律責(zé)任。例如，未成年人簽訂的房屋買賣合同，在沒有其法定代理人追認(rèn)的情況下，通常是無(wú)效的。
內(nèi)容合法合規(guī)：合同的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗。比如，合同中約定的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且存在惡意串通損害第三人利益的情況，該合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。
形式符合要求：合同的形式必須符合法律規(guī)定的要求。一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，如房屋的基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等。
三、交易中的注意事項(xiàng)
在進(jìn)行拆遷安置房買賣時(shí)，為了確保交易的合法性和自身權(quán)益，買賣雙方還需要注意以下幾點(diǎn)。
核實(shí)產(chǎn)權(quán)證件：買方要仔細(xì)核實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等相關(guān)證件，確保房屋的產(chǎn)權(quán)清晰。同時(shí)，要確認(rèn)房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情況。
了解相關(guān)政策：由于安置房的交易可能受到當(dāng)?shù)卣叩南拗疲I賣雙方需要了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于安置房買賣的具體政策和規(guī)定，避免因政策原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行。
明確違約責(zé)任：在合同中明確雙方的違約責(zé)任，以保障在一方違約時(shí)，另一方能夠獲得相應(yīng)的賠償。例如，賣方未按時(shí)交付房屋或者買方未按時(shí)支付房款等情況，都應(yīng)在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
在拆遷安置房買賣過(guò)程中，稅費(fèi)的征收是買賣雙方都極為關(guān)注的問題。了解各項(xiàng)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)方，有助于買賣雙方做好資金規(guī)劃，確保交易順利進(jìn)行。
一、拆遷安置房買賣需滿足的基本條件
通常情況下，安置房需要在房產(chǎn)住滿 5 年之后才可以辦理房產(chǎn)證，進(jìn)而進(jìn)行過(guò)戶和交易。只有辦理了房產(chǎn)證，后續(xù)的買賣流程才能按照正常的二手房交易流程進(jìn)行。
二、具體稅費(fèi)明細(xì)及承擔(dān)方
買房人應(yīng)繳納的稅費(fèi)
契稅：契稅的征收根據(jù)房屋面積和買房人擁有房屋套數(shù)不同而有所差異。如果是首套房，面積小于 90 平米，契稅按照房款的 1%繳納;面積大于 90 平米，契稅為房款的 1.5%;若房屋面積超過(guò) 144 平米，則需繳納 3%的契稅。對(duì)于二套房，90 平米及以下契稅稅率為 1%，90 平米以上稅率為 2%;三套及以上房屋契稅稅率為 3%。如果拆遷居民因拆遷購(gòu)置二手房，拆遷補(bǔ)償款部分可免征契稅，但成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的部分，需要征收契稅。
交易費(fèi)：拆遷安置的住宅(包括房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房)交易費(fèi)為 6 元/㎡，該費(fèi)用由買賣雙方共同承擔(dān)，即買房人需繳納 3 元/㎡;拆遷安置非住宅交易費(fèi)為 10 元/㎡，買房人承擔(dān) 5 元/㎡。
測(cè)繪費(fèi)：每個(gè)區(qū)對(duì)于測(cè)繪費(fèi)的具體規(guī)定不同，費(fèi)用由買房人承擔(dān)。
權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般在 200 元內(nèi)，各區(qū)具體規(guī)定有所不同，費(fèi)用由買房人承擔(dān)。
賣房人應(yīng)繳納的稅費(fèi)
土地出讓金：一般是按房屋正常成交價(jià)的 2%辦理，費(fèi)用由賣方承擔(dān)。
交易費(fèi)：同買房人一樣，拆遷安置的住宅交易費(fèi)為 6 元/㎡，賣方承擔(dān) 3 元/㎡;拆遷安置非住宅交易費(fèi)為 10 元/㎡，賣方承擔(dān) 5 元/㎡。
營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅：如果房產(chǎn)證未滿五年，營(yíng)業(yè)稅稅費(fèi)為差價(jià)*5.5%;滿了五年則征收差額營(yíng)業(yè)稅(大于 144 平米的房屋)。個(gè)人所得稅方面，按房產(chǎn)交易盈利部分的 20%或者房款的 1%征收，如果房產(chǎn)證滿 5 年并且是賣方唯一住房的可以免除。費(fèi)用由賣房方承擔(dān)。
公證費(fèi)：不超過(guò) 300 元，費(fèi)用由賣房方承擔(dān)。
核檔費(fèi)：50 元/宗。
印花稅：稅率 1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，由交易雙方共同承擔(dān)。
三、特殊情況說(shuō)明
如果安置房屋無(wú)差價(jià)，對(duì)還原安置住房免征契稅;存在差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。賣方的安置住房辦理產(chǎn)權(quán)證后再交易他人，按存量房交易辦理，且取得產(chǎn)權(quán)證超過(guò) 2 年，免增值稅，超過(guò) 5 年且家庭唯一住房的，免個(gè)人所得稅。
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來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-2025年拆遷安置房買賣最新政策，2020拆遷安置
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