一、二手房是先下款還是先過(guò)戶(hù)

在二手房交易中，一般是先過(guò)戶(hù)再下款。具體分析如下：

從保障交易安全角度來(lái)看，先過(guò)戶(hù)再下款能有效保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。對(duì)于賣(mài)方而言，只有在完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方后，才能確保自身能順利收到購(gòu)房款。若先下款，存在買(mǎi)方在拿到款項(xiàng)后不配合過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致賣(mài)方錢(qián)房?jī)墒А?/p>

對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，在過(guò)戶(hù)完成后，銀行會(huì)根據(jù)相關(guān)流程和約定進(jìn)行放款。銀行放款是基于房屋產(chǎn)權(quán)已清晰轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方名下，這能保障資金的流向安全。而且在辦理過(guò)戶(hù)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等進(jìn)行審核，確認(rèn)無(wú)誤后才會(huì)辦理過(guò)戶(hù)，進(jìn)一步保障了買(mǎi)方的權(quán)益。

當(dāng)然，在實(shí)際操作中，也有通過(guò)資金監(jiān)管等方式來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全的做法。但總體而言，按照正常流程，通常是先辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后再進(jìn)行款項(xiàng)的支付。

二、二手房是先過(guò)戶(hù)再貸款嗎

在二手房交易中，通常不是先過(guò)戶(hù)再貸款，而是先進(jìn)行貸款審批，之后再辦理過(guò)戶(hù)及后續(xù)抵押等手續(xù)，流程如下：

1.貸款申請(qǐng)：購(gòu)房者向銀行提出二手房貸款申請(qǐng)，提交相關(guān)資料，如身份證、收入證明、購(gòu)房合同等。銀行會(huì)對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)、還款能力等進(jìn)行評(píng)估審核。

2.評(píng)估房產(chǎn)：銀行指定專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬購(gòu)買(mǎi)的二手房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以此確定貸款額度。

3.審批通過(guò)：若購(gòu)房者貸款申請(qǐng)獲銀行審批通過(guò)，銀行會(huì)出具貸款承諾函，明確貸款額度、期限、利率等相關(guān)事項(xiàng)。

4.辦理過(guò)戶(hù)：買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)約定，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)從賣(mài)方轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方名下。

5.抵押登記：過(guò)戶(hù)完成后，新的房屋產(chǎn)權(quán)人（即購(gòu)房者）需與銀行一同前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋抵押登記手續(xù)。

6.發(fā)放貸款：抵押登記手續(xù)完成，銀行取得他項(xiàng)權(quán)證后，會(huì)按照合同約定，將貸款金額發(fā)放至指定賬戶(hù)，一般是直接支付給賣(mài)方。

三、二手房土地出讓金多少錢(qián)

二手房土地出讓金的金額并非固定不變，其計(jì)算方式和具體數(shù)額受多種因素影響。

一是土地性質(zhì)。若二手房所在土地為劃撥性質(zhì)，在交易時(shí)一般需補(bǔ)繳土地出讓金。比如經(jīng)濟(jì)適用房等，補(bǔ)繳金額通常按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的一定比例或標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，有的地方是按照房屋評(píng)估價(jià)格的一定比例收取。

二是所在地區(qū)政策。不同城市、不同區(qū)域?qū)τ谕恋爻鲎尳鸬氖杖?biāo)準(zhǔn)差異較大。有些地區(qū)會(huì)根據(jù)土地級(jí)別制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，土地級(jí)別越高，出讓金可能相對(duì)越高。

三是房屋用途。住宅、商業(yè)、工業(yè)等不同用途的房屋，土地出讓金計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)也不同。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的土地出讓金相對(duì)較高。

具體而言，在實(shí)際交易中，應(yīng)向當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源管理部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)咨詢(xún)，以獲取準(zhǔn)確的土地出讓金繳納金額和相關(guān)辦理流程，確保交易合法合規(guī)進(jìn)行。

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內(nèi)容投稿：賀彤

內(nèi)容審核：張曙光教授

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-二手房土地出讓金多少錢(qián)，2021年二手房土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)