農(nóng)村房屋拆遷的兩種補(bǔ)償方法,農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償有幾種方式,在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房。拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償
在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房。拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村,原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房,主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶(hù)自行選購(gòu)房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶(hù)所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和,應(yīng)能保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋。
從上述規(guī)定可以看出,農(nóng)村房屋拆遷的安置方式有3種:
1、補(bǔ)償房屋的建筑重置成本,并重新安排宅基地,讓農(nóng)民重建;
2、貨幣補(bǔ)償,農(nóng)民自己購(gòu)買(mǎi)住戶(hù);
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換,直接安排安置房。
一、補(bǔ)償安置方式
1、被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置
(1)可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
(2)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。
(3)被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的,按重置單價(jià)結(jié)合成新,由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。
2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置
(1)對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置:
(2)具備易地建房條件的區(qū)域,可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償;
(3)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用,由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序,按照國(guó)家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(4)不具備易地建房條件的區(qū)域,可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
二、征地補(bǔ)償?shù)陌仓迷瓌t是什么
先安置后拆遷,堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為,國(guó)土資源部稱(chēng)這是該部首次明確對(duì)農(nóng)民房屋拆遷安置原則。該部在7月13日公開(kāi)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)中表示,住房拆遷要進(jìn)行合理補(bǔ)償安置。
農(nóng)民住房拆遷補(bǔ)償安置涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、戶(hù)籍、民政管理等多方面,同時(shí)也關(guān)系到社會(huì)治安、環(huán)境整治以及民俗民風(fēng)等社會(huì)問(wèn)題。為此,《通知》明確房屋拆遷原則———嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定,履行有關(guān)程序,做到先安置后拆遷,堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷行為。
同時(shí)《通知》提出,征地中拆遷農(nóng)民住房應(yīng)給予合理補(bǔ)償,其中,在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),主要采取遷建安置方式,重新安排宅基地建房;在城鄉(xiāng)接合部和城中村,原則上不再單獨(dú)安排宅基地建房,主要采取貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償?shù)姆绞剑杀徊疬w農(nóng)戶(hù)自行選購(gòu)房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶(hù)所得的拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼等補(bǔ)償總和,應(yīng)能保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋。
《通知》要求,拆遷補(bǔ)償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補(bǔ)償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;在城鄉(xiāng)接合部和城中村,當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)城市發(fā)展需要,合理預(yù)測(cè)一段時(shí)期內(nèi)征地涉及的農(nóng)民住房拆遷安置規(guī)模,統(tǒng)籌規(guī)劃,對(duì)拆遷安置用地和建造安置住房提前作出安排,有序組織拆遷工作。
《通知》要求,安置房建設(shè)要符合城市發(fā)展規(guī)劃,防止出現(xiàn)重復(fù)拆遷。其中,在城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村地區(qū),實(shí)行遷建安置應(yīng)在村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)安排遷建用地,優(yōu)先利用空閑地和閑置宅基地。納入拆并范圍的村莊,遷建安置應(yīng)向規(guī)劃的居民點(diǎn)集中;有條件的地方應(yīng)結(jié)合新農(nóng)村或中心村建設(shè),統(tǒng)籌安排被拆遷農(nóng)戶(hù)的安置住房。
一、被拆遷的房屋經(jīng)批準(zhǔn)并有房屋產(chǎn)權(quán)證的,比照該拆遷范圍內(nèi),國(guó)有土地上住宅房屋補(bǔ)償規(guī)定予以補(bǔ)償。二、拆遷未經(jīng)批準(zhǔn)、無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證的二層以上房屋,按其二層以下(含二層)的建筑面積,或按拆遷人常住人口人均建筑面積30平方米計(jì)算,予以補(bǔ)償。被拆遷人屬重新劃撥莊基地的,按補(bǔ)償面積的重置價(jià)上浮20%至60%;被拆遷人屬?zèng)]有條件劃撥宅基地的,按補(bǔ)償面積的重置價(jià)上浮10%至30%。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 為了公共利益的需要,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補(bǔ)償。
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則。
法律分析:房屋拆遷的補(bǔ)償方式有:
1、異地安置;
2、回遷安置;
3、給付一定的補(bǔ)償金。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律分析:農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞接校海ㄒ唬┴泿叛a(bǔ)償,即通過(guò)專(zhuān)業(yè)的估價(jià)生成有據(jù)可循的補(bǔ)償金額對(duì)被征收房屋進(jìn)行補(bǔ)償;(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換,即以異地或原地再建的房屋和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換;(三)結(jié)合型補(bǔ)償,即由被拆遷人自行選擇拆遷補(bǔ)償方式,可以二者結(jié)合補(bǔ)償。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十五條 房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
法律分析:具體標(biāo)準(zhǔn)如下:1、農(nóng)村草房補(bǔ)償1900元/平米;2、磚瓦房補(bǔ)償2400元/平米;3、磚砼結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償2800元/平米;4、二層及及以上樓房補(bǔ)償3300元/平米,另外房屋附屬物等給予等價(jià)的補(bǔ)償。異地安置每戶(hù)給予2萬(wàn)元的補(bǔ)償。宅基地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附屬物以及青苗費(fèi)。土地補(bǔ)償和安置費(fèi)將最多為前三年平均年產(chǎn)值的30倍;附屬物給予等價(jià)補(bǔ)償,青苗費(fèi)按照農(nóng)作物種類(lèi)來(lái)定價(jià)。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十六條 房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的,不予補(bǔ)償。
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