一、荊溪拆遷補(bǔ)償方案,閩侯上街鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償方案

法律分析：

土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)=按原用途核定的地價(jià)+（居住用地基準(zhǔn)地價(jià)-配套費(fèi)-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)）

法律依據(jù)：

《閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)和上街鎮(zhèn)三個(gè)片區(qū)非國(guó)有工業(yè)企業(yè)土地及房屋征收補(bǔ)償方案》 第三條 征收補(bǔ)償原則和對(duì)象及其方式

（一）因城市規(guī)劃調(diào)整和政府公建項(xiàng)目建設(shè)需要，凡在閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)和上街鎮(zhèn)三個(gè)片區(qū)范圍內(nèi)的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)，以劃撥、出讓方式審批取得土地使用權(quán)的土地使用者的土地及房屋征收補(bǔ)償，均適用本方案。

（二）本方案所稱非國(guó)有的企業(yè)是指除國(guó)有企業(yè)和國(guó)有股控股企業(yè)以外的各類企業(yè)（含個(gè)體工商戶）。

（三）補(bǔ)償方式:貨幣補(bǔ)償

第四條由于實(shí)施城市規(guī)劃及社會(huì)公共利益建設(shè)需要，依法收回非國(guó)有企業(yè)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用權(quán)，征收后土地作為商住用地開(kāi)發(fā)或作為政府公建項(xiàng)目建設(shè)，其土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)按以下公式計(jì)算：

土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)=按原用途核定的地價(jià)+（居住用地基準(zhǔn)地價(jià)-配套費(fèi)-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)）。

上述所列土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中各項(xiàng)的含義如下：

1.按原用途核定的地價(jià)，是指該企業(yè)土地使用權(quán)被征收的年度，根據(jù)土地使用權(quán)取得方式和閩侯縣人民政府頒布的工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)確定的地價(jià)。如果征收工業(yè)企業(yè)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，要以委托有資質(zhì)地價(jià)評(píng)估單位按劃撥工業(yè)用地評(píng)估價(jià)來(lái)確定（評(píng)估結(jié)果由縣資規(guī)局審核確認(rèn)）。

2.居住用地基準(zhǔn)地價(jià)，是指征收土地使用權(quán)的年度閩侯縣人民政府頒布的居住用地基準(zhǔn)地價(jià)。

3.配套費(fèi)是指按住宅用地基準(zhǔn)容積率所計(jì)取的配套費(fèi)，地段差統(tǒng)一按居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的40％計(jì)取。

4.獲益年限是指該企業(yè)在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限。獲益年限按以下辦法確定:

若該企業(yè)取得《國(guó)有土地使用證》，自工商注冊(cè)登記成立之月起在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限，獲益年限最多不超過(guò)10年;企業(yè)土地獲益年限不超過(guò)10年情況的，按企業(yè)實(shí)際使用月份折算成年予以計(jì)算。

若該企業(yè)只取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，自工商注冊(cè)登記成立之月起在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限，獲益年限最多不超過(guò)9.5年；企業(yè)土地獲益年限不超過(guò)9.5年情況的，按企業(yè)實(shí)際使用月份折算成年予以計(jì)算。

5.房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)，是指房屋建筑物和在生產(chǎn)、使用的構(gòu)筑物(不含報(bào)廢的)于土地使用權(quán)被征收時(shí)經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)值(不包括土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值)。

6.搬遷補(bǔ)助費(fèi)，是指企業(yè)廠區(qū)設(shè)備、存貨等資產(chǎn)經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的搬遷費(fèi)用。主要包含以下費(fèi)用：設(shè)備、裝置等拆、裝及運(yùn)輸費(fèi)用;存貨等物資搬運(yùn)費(fèi)用;因設(shè)備、裝置拆除的直接損壞；苗木搬遷等費(fèi)用。企業(yè)廠區(qū)設(shè)備和存貨等資產(chǎn)由企業(yè)自行負(fù)責(zé)處置，不予補(bǔ)償，只給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

7.對(duì)擬征收企業(yè)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批且在2017年11月24日前建造的（根據(jù)《福建省違法建設(shè)處置若干規(guī)定》），或在2010年11月1日之前建造的房屋建筑物按評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；其他無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋建筑物，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照閩侯縣房屋征收拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施補(bǔ)償。

8.依法開(kāi)展企業(yè)征收評(píng)估工作。在企業(yè)用地征收補(bǔ)償過(guò)程中引入有資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收的房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由項(xiàng)目業(yè)主單位和縣征收實(shí)施單位從縣財(cái)政局提供的土地和資產(chǎn)評(píng)估備選機(jī)構(gòu)庫(kù)中隨機(jī)抽取5家評(píng)估公司，作為征收企業(yè)房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收的房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，去掉最高和最低評(píng)估值后，取中間三家評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果的平均價(jià)確定作為征收房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格，評(píng)估費(fèi)用納入地塊征收成本列支。

二、閩侯上街鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償方案 法律問(wèn)題

法律分析:

土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)=按原用途核定的地價(jià)+（居住用地基準(zhǔn)地價(jià)-配套費(fèi)-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)）

法律依據(jù):

《閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)和上街鎮(zhèn)三個(gè)片區(qū)非國(guó)有工業(yè)企業(yè)土地及房屋征收補(bǔ)償方案》 第三條 征收補(bǔ)償原則和對(duì)象及其方式

（一）因城市規(guī)劃調(diào)整和政府公建項(xiàng)目建設(shè)需要，凡在閩侯縣甘蔗街道、荊溪鎮(zhèn)和上街鎮(zhèn)三個(gè)片區(qū)范圍內(nèi)的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)，以劃撥、出讓方式審批取得土地使用權(quán)的土地使用者的土地及房屋征收補(bǔ)償，均適用本方案。

（二）本方案所稱非國(guó)有的企業(yè)是指除國(guó)有企業(yè)和國(guó)有股控股企業(yè)以外的各類企業(yè)（含個(gè)體工商戶）。

（三）補(bǔ)償方式:貨幣補(bǔ)償

第四條由于實(shí)施城市規(guī)劃及社會(huì)公共利益建設(shè)需要，依法收回非國(guó)有企業(yè)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地土地使用權(quán)，征收后土地作為商住用地開(kāi)發(fā)或作為政府公建項(xiàng)目建設(shè)，其土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)按以下公式計(jì)算：

土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)=按原用途核定的地價(jià)+（居住用地基準(zhǔn)地價(jià)-配套費(fèi)-地段差）×5%×獲益年限+（房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)+搬遷補(bǔ)助費(fèi)）。

上述所列土地及房屋征收補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中各項(xiàng)的含義如下：

1.按原用途核定的地價(jià)，是指該企業(yè)土地使用權(quán)被征收的年度，根據(jù)土地使用權(quán)取得方式和閩侯縣人民政府頒布的工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)確定的地價(jià)。如果征收工業(yè)企業(yè)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，要以委托有資質(zhì)地價(jià)評(píng)估單位按劃撥工業(yè)用地評(píng)估價(jià)來(lái)確定（評(píng)估結(jié)果由縣資規(guī)局審核確認(rèn)）。

2.居住用地基準(zhǔn)地價(jià)，是指征收土地使用權(quán)的年度閩侯縣人民政府頒布的居住用地基準(zhǔn)地價(jià)。

3.配套費(fèi)是指按住宅用地基準(zhǔn)容積率所計(jì)取的配套費(fèi)，地段差統(tǒng)一按居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的40％計(jì)取。

4.獲益年限是指該企業(yè)在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限。獲益年限按以下辦法確定:

若該企業(yè)取得《國(guó)有土地使用證》，自工商注冊(cè)登記成立之月起在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限，獲益年限最多不超過(guò)10年;企業(yè)土地獲益年限不超過(guò)10年情況的，按企業(yè)實(shí)際使用月份折算成年予以計(jì)算。

若該企業(yè)只取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，自工商注冊(cè)登記成立之月起在該地塊上經(jīng)營(yíng)的年限，獲益年限最多不超過(guò)9.5年；企業(yè)土地獲益年限不超過(guò)9.5年情況的，按企業(yè)實(shí)際使用月份折算成年予以計(jì)算。

5.房屋建筑物和構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)，是指房屋建筑物和在生產(chǎn)、使用的構(gòu)筑物(不含報(bào)廢的)于土地使用權(quán)被征收時(shí)經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的價(jià)值(不包括土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值)。

6.搬遷補(bǔ)助費(fèi)，是指企業(yè)廠區(qū)設(shè)備、存貨等資產(chǎn)經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估的搬遷費(fèi)用。主要包含以下費(fèi)用：設(shè)備、裝置等拆、裝及運(yùn)輸費(fèi)用;存貨等物資搬運(yùn)費(fèi)用;因設(shè)備、裝置拆除的直接損壞；苗木搬遷等費(fèi)用。企業(yè)廠區(qū)設(shè)備和存貨等資產(chǎn)由企業(yè)自行負(fù)責(zé)處置，不予補(bǔ)償，只給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

7.對(duì)擬征收企業(yè)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批且在2017年11月24日前建造的（根據(jù)《福建省違法建設(shè)處置若干規(guī)定》），或在2010年11月1日之前建造的房屋建筑物按評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；其他無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋建筑物，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照閩侯縣房屋征收拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施補(bǔ)償。

8.依法開(kāi)展企業(yè)征收評(píng)估工作。在企業(yè)用地征收補(bǔ)償過(guò)程中引入有資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收的房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由項(xiàng)目業(yè)主單位和縣征收實(shí)施單位從縣財(cái)政局提供的土地和資產(chǎn)評(píng)估備選機(jī)構(gòu)庫(kù)中隨機(jī)抽取5家評(píng)估公司，作為征收企業(yè)房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收的房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，去掉最高和最低評(píng)估值后，取中間三家評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果的平均價(jià)確定作為征收房屋建筑物和構(gòu)筑物及搬遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償價(jià)格，評(píng)估費(fèi)用納入地塊征收成本列支。

三、閩侯上街農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

最后有幾點(diǎn)需要溫馨提醒：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、閩侯上街六個(gè)村規(guī)劃

法律分析：閩侯縣人民政府組織編制了《閩侯縣上街鎮(zhèn)省委黨校西側(cè)片區(qū)土地征收成片開(kāi)發(fā)方案》，并征求了縣人大代表、政協(xié)委員、專家學(xué)者、社會(huì)公眾、成片開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民代表的意見(jiàn)。現(xiàn)將方案進(jìn)行公示，在公示期間，對(duì)該方案的意見(jiàn)或建議請(qǐng)?jiān)诠酒趦?nèi)以書(shū)面等法定形式向閩侯縣自然資源和規(guī)劃局反饋。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國(guó)務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。

第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報(bào)上一級(jí)人民政府審批。

五、閩侯縣拆遷補(bǔ)償

法律分析：青口鎮(zhèn)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是參照閩侯縣標(biāo)準(zhǔn)，目前有兩種補(bǔ)償方式，分別為 產(chǎn)權(quán)置換 即拿安置房和 貨幣補(bǔ)償 住宅 合法面積一平方米貨幣補(bǔ)償在8400元左右 ，目前沒(méi)有安置和貨幣的比例限制，具體情況以各項(xiàng)目征收公告為準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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投稿：龐思

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