一、如何識別拆遷補償,如何識別被拆遷房屋的居民

1、如何認定被拆遷房屋的共有人

房屋拆遷的利益應由房屋承租人和共有人（共有人）共同享有。在實踐中，許多當事人對自己是否具有同居資格、房屋拆遷過程中如何認定同居資格存在爭議。根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條第一款第四項的規(guī)定，“同居”是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋內(nèi)有永久住所，以及實際同居一年以上（特殊情況除外）在本市無其他住房或者有其他住房但生活困難的人。在《上海市高級人民法院關于審理房屋拆遷補償分割民事案件若干問題的答復》第三條中，明確了“雖然異地有房屋，居住困難是指其他地方人均居住面積低于法定最低標準的情況。這里所說的其他地方的房屋性質(zhì)，僅限于以福利性質(zhì)取得的房屋，包括原出租的公房、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、部分自籌的福利房，房款的一半以上是用政府購買的商品房單位補助，公房拆遷后取得的安置房（含自有產(chǎn)權(quán)小部分的安置房），以公房為基礎的安置房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房。

首先，房屋拆遷時必須有戶籍（只有三個例外），沒有戶籍的直接排除共同居住資格。其次，有戶籍的，必須居住一年以上（直至作出房屋征收決定）。如果一個人沒有住過房子，那么所謂的“空戶口”就不能認定為共同居民。同時滿足上述兩個條件后，還必須滿足上述“無其他住房或者雖有其他住房但生活困難”的條件，才能認定為共同居住人。有三個例外：1。有本市常住戶口，因婚姻關系居住在被拆遷公房內(nèi)的，即使居住不滿一年，也視為共同居住；2、正常情況下，在本市戶籍，至取得拆遷許可證之日，因婚姻關系在公房內(nèi)居住5年，也視為同一人；3、房屋拆遷時，因服兵役、上大學、入獄等原因，戶籍被遷出公房拆遷，且在本市他也沒有福利房，也被認為是同一個人。有一種情況需要特別注意。即使符合上述條件，房屋拆遷當事人也不是未成年人（不滿18周歲），不能認定為共同居住人。根據(jù)《安徽省城市房屋拆遷管理條例》和《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》，有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋被拆遷，在房屋拆遷主管部門公布的拆遷期限內(nèi)仍不能解決拆遷糾紛的，拆遷人應當提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。房屋拆遷主管部門批準拆遷人拆遷房屋時，應當組織拆遷人對被拆遷房屋進行調(diào)查備案，并向公證機關申請證據(jù)保全公證。可見，對產(chǎn)權(quán)有爭議房屋的拆遷補償，應該有兩個結(jié)果：一是在拆遷主管部門公布的拆遷期限內(nèi)，爭議已經(jīng)解決的，拆遷補償應當按照當事人的財產(chǎn)權(quán)利份額進行；二是在拆遷主管部門公布的期限內(nèi)仍未解決的，由于城市建設的需要和拆遷的限制，拆遷人員無法等待產(chǎn)權(quán)糾紛的解決，拆遷人應當依法提出拆遷補償安置方案，報拆遷主管部門批準。拆遷過程中，應當對被拆遷房屋進行調(diào)查記錄，辦理證據(jù)保全公證手續(xù)。實踐中，拆遷中的產(chǎn)權(quán)糾紛一般有以下幾種情況：

1；共建房屋的產(chǎn)權(quán)雖經(jīng)有關部門批準，但未經(jīng)當事人約定，或者雖有約定，但當事人之間仍存在糾紛；

3。一方雖已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但另一方已明確提出產(chǎn)權(quán)主張（此類產(chǎn)權(quán)主張一般應向法院提起民事或行政訴訟，明確提出產(chǎn)權(quán)主張）；4；5。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的一些問題引起的產(chǎn)權(quán)糾紛；

6。歷史上私人住房政策實施引起的產(chǎn)權(quán)糾紛；

7。其他產(chǎn)權(quán)糾紛。

二、房屋拆遷被拆遷人怎么認定

房屋拆遷被拆遷人一般是房屋的所有權(quán)人。\t

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、怎樣劃分被拆遷人的房屋

法律分析：房屋被拆遷人范圍的劃分包括：公有房屋的所有權(quán)人、私有房屋的所有權(quán)人以及其他房屋的所有權(quán)人。房屋拆遷應對所有權(quán)人給予補償，對實際居住、切實需要安置的人給予補償，對于提交困難證明的人發(fā)放拆遷特困補助，對患有大病的人發(fā)放拆遷大病補貼，對實際需要搬家的人發(fā)放拆遷搬家補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、如何認定被拆遷房屋的同住人

法律分析：共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

法律依據(jù)：《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》

第五十一條（有關用語的含義）

本細則中下列用語的含義：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。

（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。

（三）共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

（四）房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。

五、什么是房屋被拆遷人

是指實行征收的房屋所有人，因具有被拆遷的行為，成為被拆遷人。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

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文章來源參考：【頭條】，如何判斷拆遷

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投稿：朱延

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