拆遷壓低補償怎么辦,在評估階段，壓低補償的三顆雷很危險，您中了嗎,在房屋拆遷活動中，對被拆遷戶的房屋進行房屋價值評估是必不可少的一個環節。房屋價值評估也是房屋價格補償的根本依據，因此您的補償合不合理、高不高會受到直接影響。在拆遷實踐當中，征
在房屋拆遷活動中，對被拆遷戶的房屋進行房屋價值評估是必不可少的一個環節。
房屋價值評估也是房屋價格補償的根本依據，因此您的補償合不合理、高不高會受到直接影響。在拆遷實踐當中，征收方往往會在房屋評估的時候設置很多雷區，侵害拆遷戶的合法權益。很多被征收人因為誤踩這些雷區，丟掉了高額補償，非常可惜。
今天，愛土拆遷律師團就為大家講講征收評估的三顆雷，大家可以根據這些情況在房屋評估過程中做好充分準備，從而巧妙排除這些危險的雷區。
第一顆雷：征收部門不給被征收人選擇評估機構的權利
當房屋被拆遷時，很多被拆遷戶常常在什么都不知道的情況下就收到了一份評估報告，并且也落款了___評估機構。這樣的評估報告就是權威的嗎?答案肯定不是，被拆遷人是有權利選擇評估機構的，也就是說如果被拆遷人沒有參與選定評估機構是不合法的。
律師排雷：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
同時《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
所以根據以上法律規定未經被拆遷人選定僅由拆遷方選定，就已經侵犯了被征收人對評估機構的選擇權，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第二顆雷：未見評估人員就收到評估報告
還有一種情況就是被拆遷戶從頭到尾都沒有見到有人來對自己的房屋進行勘察、測量，就莫名其妙的收到一份房屋評估報告。你想想既然是要對房屋進行評估，沒有見到實物就出具的評估報告能靠譜嗎?
律師排雷：
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
因此如果你的評估報告沒有評估人員到現在勘察記錄，這樣出具的評估報告沒有什么可信性，完全可以拒絕簽收，并要求重新評估。
第三顆雷：現場評估人員沒有評估資格
說到現場評估人員，也必須是有資質的專業人員才行，不能是隨便一個征收方的工作人員就能進行現場評估的。
律師排雷：
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第七條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
根據此條規定，開展評估工作的人員必須是注冊房地產估價師，所以被拆遷戶一定要注意在房屋進行評估時候，應該要求評估人員出示有效證件，否則可以拒絕被評估。
以上三個雷區是在房屋評估過程中不可忽視的，一不小心踩雷的話很有可能會導致拿到一份非常不合理的評估報告。因此，面對強勢的拆遷方，被拆遷戶一定要學會及時拿起法律武器維護自己的權利，對于拆遷方的違法行為可以申請有關部門查處或直接提起行政訴訟維權。
一、評估價格遠遠低于實際價格
很多時候，被拆遷人在拿到拆遷評估報告時經常有這樣的錯覺，總覺得評估報告上體現出來的價值和自己心里的預期有比較大的差距。其實，在征地拆遷中，評估公司有意壓低評估價格的事情并不少見。地方上的評估公司，受到地方政府的干預，評估程序不合法，評估結構也難讓人滿意。
如何避開：
《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十二條規定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。”
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。”《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
所以當我們面臨征地拆遷時，一定要合理評估自己房屋的價值，做到心里有數。建議多查些資料，向房產機構做一下評估。不被征收方的套路陷阱所欺騙。如果評估不合理，一定要積極行使自己的權利，在規定的時間內申請專家委員會鑒定、申請行政復議或者提起行政訴訟。
首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用
拆遷評估是指在拆遷公告下發之后，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。
簡單來講，拆遷評估就是由一個獨立、客觀、公正的機構來判斷：到底您的房屋價值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程序。
當然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就承擔了這樣一個角色。
其實，讓我們合理的補償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報告。接下來，我們就來為大家列舉出十個在征地拆遷中遇到的違法報告。我們在收到評估報告后，一定要仔細檢查，看看這份決定你全部“身家”的報告究竟是不是違法的。
其次，評估過程中，有哪些違法的情形?
1、評估機構的選擇違法
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定可以明確得知：房地產價格評估機構首先要由被征收人在規定時間內協商選定;協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
據很多被拆遷人反應，自己家的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關于選擇評估機構的通知，甚至評估機構上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事。很多時候，拆遷方為了壓低補償甚至不給補償，干預評估機構的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強行“硬塞”評估機構的做法。這種評估報告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經實地查勘程序
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現場，實際了解房屋的位置、周遭環境等，實際查勘房屋的外觀、建筑結構、裝修、內部設施等狀況。
但在實際的評估過程中，評估機構入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結構，做出了評估報告。這種情況下得出的評估報告還能是合法合理的嗎?
3、評估方法錯誤問題
《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產有交易案例的，應當按照評估對象的市場價格，選用市場法進行評估;被征收房屋或者其類似房地產，如果在未來會有經濟收益，就應該選用收益法評估，將被征收房屋的預計收益也算在補償中;被征收房屋如果是正在施工建設的，應當選用假設開發法評估，預計被征收房屋建成后的價值。
但在實際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進而導致評估價格嚴重偏低。
例如，某地區的土地在征收后，被開發成了商業區，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之后的經濟收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補償，造成了損失。
4、房屋性質、用途和建筑面積認定不準確
按照
《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定：對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
在實際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經常出現錯誤認定。例如：將商住兩用房單純認定為住宅房或商鋪，將住改非認定為住宅，也會出現未進行實際測量就直接估算面積的情況。
這些都是不符合法律規定的。既然認定都是錯誤的，那么評估報告的還有什么合法性可言呢?
5、房屋區位補償價嚴重偏低
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
其中，“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產;“被征收房屋類似房地產的市場價格”是指在評估時點的平均交易價格。
由于房屋的價格除了受市場眾多因數影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數的影響，所以在評估中應當考慮被征收房屋的區位、用途以及建筑結構、新舊程度以及評估時當地房屋的平均交易價格等因素，根據房屋的具體實況給出合理的補償。
但在實際評估過程中，評估機構往往會直接采用當地補償政策中實際的規定，把不同區位、用途、結構的房屋定為同一個價格。在這種情況下，評估機構完全淪為拆遷方手中的一個工具，只是填寫個數字而已，形同虛設，毫無價值可言。
被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構都是不同的，怎么能評估出一樣的補償價格?
6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進行評估
法律明確規定，對于被拆遷房屋的裝修價值賠償應當協商解決，協商不成的應該另行評估。但在實踐中，拆遷方大多都只對房屋進行評估，不會對裝修另外評估，這就會導致被拆遷人的裝修費用得不到合理補償。
7、未依法經注冊估價師簽字
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張評估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規、不合法的評估報告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結果有異議時很難提起相關法律程序。
8、評估機構沒有給付完整的估價報告
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套;估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設和限制條件;6估價結果報告;7估價技術報告;8附件。
但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。單單一個結果如何讓被拆遷戶信服呢?
9、沒有依法出具分戶評估報告
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規定：房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。
這就意味著，評估結束后，被拆遷戶應當得到分戶評估報告。但實踐中，被拆遷戶只看到了整體評估報告，卻沒有收到分戶評估報告;部分被拆遷戶得到了分戶評估報告，其內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴重違法的。
10、拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達或公告送達。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時，會直接將評估報告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉交，這些方式都是不合法的。
房屋評估不合理如何應對?
事實上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結果對于我們獲得補償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報告的合法性之前，千萬不要簽字!
為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團建議大家：
1、在評估過程中，及時行使自己的合法權利
例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報告不滿及時提起復核程序、對于評估公司采用不正當手段獲利的行為可以向有關部門舉報等。
2、在收到違法的評估報告之后，積極維護權益
(1)應當自被征收房屋分戶評估報告送達之日起10日內，向房地產價格評估機構提出書面申請并指出問題，申請復核評估;
(2)對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地的評估專家委員會申請鑒定;
(3)鑒定意見出具后，被征收人對補償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發60日內申請行政復議或6個月內提起行政訴訟來維權。
一、補償金額不合理的不能簽
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。”
第十九條第一款：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。”
從我們律所接待咨詢的當事人和代理的案件來看，實務中常常存在拆遷人為了降低拆遷成本，無視國務院行政法規的規定，給出的補償金標準很低，甚至直接拿幾年以前的補償標準來應付被拆遷人。很多被拆遷人由于缺乏經驗、不了解房地產市場行情，稀里糊涂地就把協議給簽了，導致利益受損。
方法：
第一、當事人有權拒絕接受評估價格。
第二、當事人可以對評估結果提出異議。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
政府征地補償低怎么辦
可以提起行政訴訟。依據《行政訴訟法》的規定，對對征收、征用決定及其補償決定不服的，對土地進行征收時給的經濟補償太低的，被征收人可以提起行政訴訟，維護自己的利益。
《中華人民共和國行政訴訟法》第十二條，人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：
（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執照、責令停產停業、沒收違法所得、沒收非法財物、罰款、警告等行政處罰不服的；
（二）對限制人身自由或者對財產的查封、扣押、凍結等行政強制措施和行政強制執行不服的；
（三）申請行政許可，行政機關拒絕或者在法定期限內不予答復，或者對行政機關作出的有關行政許可的其他決定不服的；
（四）對行政機關作出的關于確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；
（五）對征收、征用決定及其補償決定不服的；
（六）申請行政機關履行保護人身權、財產權等合法權益的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的；
（七）認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的；
（八）認為行政機關濫用行政權力排除或者限制競爭的；
（九）認為行政機關違法集資、攤派費用或者違法要求履行其他義務的；
（十）認為行政機關沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會保險待遇的；
（十一）認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋征收補償協議等協議的；
（十二）認為行政機關侵犯其他人身權、財產權等合法權益的。
除前款規定外，人民法院受理法律、法規規定可以提起訴訟的其他行政案件。
征收魚塘怎么補償
征收魚塘是按養殖水面積補償，根據水面的面積進行計算。《土地管理法》要求補償魚塘的土地補償費、安置補助費、地上附著物和魚苗的補償費。
《土地管理法》第四十七條，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。 多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。 擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。 相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律依據：
法律分析：賠償責任劃分。按交通法規定，交通事故賠償先在交強險分項賠償責任額度內全額賠償對方損失。一方是非機動車或行人時，減輕其賠償責任10%左右；如果都是非機動車或行人，直接按責任比例分擔就行。
法律依據：《中華人民共和國道路交通安全法》 第七十條 在道路上發生交通事故，車輛駕駛人應當立即停車，保護現場；造成人身傷亡的，車輛駕駛人應當立即搶救受傷人員，并迅速報告執勤的交通警察或者公安機關交通管理部門。因搶救受傷人員變動現場的，應當標明位置。乘車人、過往車輛駕駛人、過往行人應當予以協助。
在道路上發生交通事故，未造成人身傷亡，當事人對事實及成因無爭議的，可以即行撤離現場，恢復交通，自行協商處理損害賠償事宜；不即行撤離現場的，應當迅速報告執勤的交通警察或者公安機關交通管理部門。
在道路上發生交通事故，僅造成輕微財產損失，并且基本事實清楚的，當事人應當先撤離現場再進行協商處理。
內部風險防范措施：房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。
1、加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評;同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核.在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據;出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫。
2、估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多入共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度.具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理。外部風險防范措施：房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險。房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津。
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內容審核：鄧海鳳律師
