一、商業(yè)房拆遷補償談判技巧,商鋪拆遷補償如何談個好價錢,談判技巧原則有哪些

商鋪拆遷補償如何談個好價錢

自己的商鋪被拆遷時，要想獲得好的拆遷補償，應(yīng)該要了解拆遷補償方案、選擇合法的房屋評估機構(gòu)，并且對拆遷補償項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

談判技巧原則有哪些

一、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵，這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產(chǎn)為居住，市場價值50萬，加上搬遷費、過渡費等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對于一些復(fù)雜的，如面積爭議、住改商價值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認(rèn)識追求更大利益，適當(dāng)時候再讓步靠籠。

二、談判中要善于傾聽、分析和判斷

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。會不會傾聽？能不能聽出對方的“音”？聽了能不能做出正確地分析和判斷？能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”？從而拿出應(yīng)對的策略，這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以，高-明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對方多多地說。詳細(xì)地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕“冷場”。在對方有一種“言多有失”的警覺時，要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場，拿出一套應(yīng)對的謀略。同時，還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動權(quán)。

三、抓住拆遷人心理談判

拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷，他們希望被拆遷人早日拆遷，不愿作過多糾纏，通常在非原則性問題上，還是愿意讓步，所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆遷人動用政府力量達(dá)到拆遷目的，搞的雙方都付出代價，何苦呢？

四、抓住拆遷人弱點談判

拆遷人有時自己都不知錯在何處，如主體不符、許可證不合法、評估程序違法等，其懼怕一旦敗訴，整個拆遷損失極大，于是，在你點出它破綻與弱點時，往往會使談判利益增大。

二、商鋪拆遷補償如何談個好價錢，談判技巧原則有哪些？

自己的商鋪被拆遷時，要想獲得好的拆遷補償，應(yīng)該要了解拆遷補償方案、選擇合法的房屋評估機構(gòu)，并且對拆遷補償項目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。

依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，房屋征收拆遷獎勵的標(biāo)準(zhǔn)由市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定，被拆遷人可以到市、縣級人民政府查詢相關(guān)的辦法。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、談判技巧原則有哪些

1、合理定位，目標(biāo)明確

需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進(jìn)行綜合的考量。

2、掌握主動權(quán)，善于判斷

合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。

3、注意細(xì)節(jié)，善用技巧

首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場談判。

三、商鋪拆遷如何談判

1、前期摸底

在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實際的拆遷進(jìn)度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當(dāng)下同等條件下拆遷方給出的最高的價格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項目的立項、策劃、資金等情況。

2、細(xì)節(jié)處掌握主動

合法、合理同時必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動性。實際上就是，什么時候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，若是可以做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判有非常大的幫助。

3、先確定補償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷剛開始時，雙方對補償價格的心理預(yù)期差距很大，有時雙方對一些原則性問題會有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報價都沒有什么意義，從這個角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價。這時，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)之后再實行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報價。

一、如何確定被拆遷房屋價值

1、拆遷評估作用

實際上，在拆遷過程中，拆遷評估所占的比重較大，是拆遷過程中必不可少的一個程序，其中，拆遷評估是為爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎(chǔ)性程序，而拆遷補償談判對于拆遷雙方來說是具有挑戰(zhàn)性的一種雙方拉鋸過程，為了各自爭取更大的空間雙方都需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就是這樣的一個過程。

2、拆遷評估定義

即在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行價格評估確定的一種行為。

3、拆遷評估現(xiàn)狀

沒用、裝飾、形式，大家往往對拆遷評估都極少重視，其實不然，拆遷評估在我們維權(quán)過程中確實占據(jù)了不小的地位和作用，在拆遷過程中，我們不僅僅要評估自己即將被拆遷的房屋，還可以對作為置換的房屋進(jìn)行評估，只有經(jīng)過評估，被拆遷人才可以準(zhǔn)確的定位自己的拆遷補償。

4、拆遷評估機構(gòu)選擇

在選定評估機構(gòu)時可以采取聽證會的方式進(jìn)行推舉式的選定。當(dāng)雙方的意見無法達(dá)成一致時，可以使用抽簽式的方法由拆遷管理部門從待選的評估機構(gòu)中抽簽選定。被拆遷人對原評估經(jīng)申請復(fù)核仍存在異議時，可以從具有相應(yīng)資質(zhì)并已公示過的評估機構(gòu)中自行選擇，依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)重新評估。

5、拆遷評估流程

在房屋拆遷過程中，關(guān)于被拆遷房屋的市場價值進(jìn)行評估，要遵循一定的流程，包括：選定機構(gòu)、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復(fù)核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明成為了拆遷評估的必要原則。

四、商鋪拆遷補償?shù)恼勁屑记?/h3>

1、前期摸底

在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實際的拆遷進(jìn)度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當(dāng)下同等條件下拆遷方給出的最高的價格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項目的立項、策劃、資金等情況。

2、細(xì)節(jié)處掌握主動

合法、合理同時必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動性。實際上就是，什么時候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，若是可以做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判有非常大的幫助。

3、先確定補償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷剛開始時，雙方對補償價格的心理預(yù)期差距很大，有時雙方對一些原則性問題會有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報價都沒有什么意義，從這個角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價。這時，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)之后再實行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報價。

一、商鋪拆了怎么賠償3倍

商鋪拆了要依據(jù)拆遷協(xié)議、拆遷公告和被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)等情況來確定。商鋪拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)包含以下內(nèi)容：

1、拆遷資產(chǎn)的補償費用，通常是一些機器無法拆遷的補償費用。

2、停業(yè)停產(chǎn)的費用，應(yīng)賠償相關(guān)的經(jīng)營損失。

3、拆遷補償費用，這個包括商鋪當(dāng)下所預(yù)估的市場價值，還包含包裝運輸費用，解聘員工的補償費用等。

4、拆遷獎勵政策。

二、商鋪拆了承租人怎么補償

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償，可知給予公平補償?shù)谋徽魇杖耸潜徽魇辗课莸乃袡?quán)人。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、拆遷如何談判提高價格

法律分析：第一個小技巧：找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反;要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵。

這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識，如房產(chǎn)為居住，市場價值50萬，加上搬遷費、過渡費等55萬，這就是談判尺碼，上下浮動，貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。

對于一些復(fù)雜的，如面積爭議、住改商價值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認(rèn)識追求更大利益，適當(dāng)時候再讓步靠籠。

第二個小技巧：談判中少說多聽，仔細(xì)分析和判斷，抓破綻

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說鑼鼓聽聲，聽話聽音。會不會傾聽?能不能聽出對方的音?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的軟筋或破綻?從而拿出應(yīng)對的策略，這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。

所以，高明談判者不僅善于傾聽，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對方多多地說。詳細(xì)地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。

在對方說的時候，不要打斷對方，不要怕冷場。在對方有一種言多有失的警覺時，要盡力地諄諄善誘。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場，拿出一套應(yīng)對的謀略。同時，還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動權(quán)。

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文章來源參考：【頭條】，商業(yè)房拆遷補償談判技巧有哪些

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投稿：蕭清丹

內(nèi)容審核：楊建峰律師