一、上海大寧樓小區(qū)拆遷補(bǔ)償,近期不宜買房的三大理由

最主要的是近期房價重回高位；

經(jīng)過一個季度的市場全面反彈，項目熱銷，開發(fā)商境遇已經(jīng)不復(fù)08年之慘！市場強(qiáng)弱易位！大家會發(fā)現(xiàn)前一階段的開發(fā)商為求現(xiàn)金過關(guān)，大量拋售存貨，降價手段和幅度異常果決。但隨著開發(fā)商回收資金達(dá)到一定量之后，手頭存貨壓力大大降低后，同時伴隨著近期國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)資本金比例的松動利好推動，開發(fā)商再度獲得市場定價的話語權(quán)。相信很多參加五一房展會的朋友都會發(fā)現(xiàn)，最近的一手房的銷售價格基本上取消了優(yōu)惠活動，快回到07/08年的高位了，典型的如媒體報道的某知名企業(yè)樓盤回歸07年最高位的18000元/平方米。當(dāng)然，大家也不要抱怨企業(yè)貪，企業(yè)生存的基本訴求就是利潤。賣家沒了生存壓力，甚至是部分賣家本就沒多少存貨，后續(xù)供應(yīng)又跟不上，自然會想到漲價，這是典型的市場行為。我在去年年底的時候和無數(shù)身邊朋友都建議過今早買房，就曾擔(dān)心過今年的價格回歸問題。

其次，購房的可選擇余地不大；

這點(diǎn)我和大家說過好多遍了，現(xiàn)在市場上主要的矛盾就在于：由于2008年開發(fā)企業(yè)普遍性的放緩供應(yīng)節(jié)奏，使得今年的二季度是供應(yīng)最為短缺的階段。比如說，截止到四月底，上海市的可售面積是670多萬平方米，而按照四月份單月182萬平方米的銷售速度，現(xiàn)有存貨不夠四個月時間就可以賣光了，而通常情況下這個數(shù)據(jù)應(yīng)該保持在18--24個月比較合適！更何況，供應(yīng)本身還存在一個有效供應(yīng)問題，比如有朋友說想買個兩房，我相信可選擇面會比較寬，不同區(qū)，不同品質(zhì)/風(fēng)格，不同價位段的都有；但我們很多朋友現(xiàn)在買房都是憋了很久的，對購房意向比較明確，如果說想在閘北區(qū)大寧板塊買個總價在120-130萬的兩房，我想你的選擇面不會太大，因為市場本身供應(yīng)縮水很大嘛。更不要說好的小區(qū)看中的人更多！

最后，等一等未必是壞事。

不少人在看著今天市場的熱銷情況，看著自己中意的房子一套套被搶掉，都有出手的沖動，這是很典型的國民消費(fèi)特征：從一開始的反應(yīng)不足，到最后的反應(yīng)過度，而一旦反應(yīng)過度之后，得到的結(jié)果就是市場的下行。

我的建議就是，不妨等到三季度。

為什么呢？第一，現(xiàn)在有不少開發(fā)商之所以漲價，主要是事先沒想到一季度行情這么好，所以在年初目標(biāo)設(shè)定時比較低，現(xiàn)在很可能完成全年的70%銷售指標(biāo)，考慮到半年報（上市企業(yè)都要發(fā)布半年報）的發(fā)布，趁著上半年行情，漲價爭取銷售利潤也能夠漂亮一些（畢竟一季度開發(fā)商是真的降價了）；第二，相信不少開發(fā)企業(yè)都會重新修訂企業(yè)全年目標(biāo)，比如說有些企業(yè)希望能夠在規(guī)模（如達(dá)到每年100萬銷售量）方面有所突破，那下半年必然會重新理性的。第三，按照我的推算，三季度市場的供應(yīng)應(yīng)該會上來的。

二、哪幾類房子不能買？年底買房需要注意哪些問題呢

在今年房價多番上漲后，各地紛紛出臺了限購限貸政策，本來有意提早出手的買房者變得開始持幣觀望起來。作為中國消費(fèi)者頭等剛需，年底買房需要注意哪些問題呢？

1、沒有房產(chǎn)證的房子“黑戶”房子多有不便第一種就是沒有產(chǎn)權(quán)證的“黑戶”房，如一些小產(chǎn)權(quán)房、沒有辦理房產(chǎn)證的新房等等。沒有產(chǎn)權(quán)證意味著即使你交了錢買了房子，也不能辦理過戶，沒有獲得房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)。這樣以后賣房也不能過戶給下家，以后能不能出售都是個問題。而且對于沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房，很容易出現(xiàn)“一房二賣”的情況。

2、涉及多個共有人的房子——產(chǎn)權(quán)不明確容易陷入糾紛一些涉及了多個共有產(chǎn)權(quán)人的房子，想要購買房子就要獲得所有共有人的同意，否則無法完成交易。一些涉及夫妻共同財產(chǎn)或者與父母子女的共同財產(chǎn)務(wù)必慎重一些，因為一旦簽了約交了錢，中途出現(xiàn)共有人不同意賣房的情況，之前簽訂的合同也將無效。

3、被法院查封的房子——驚動法院的房子，惹得事肯定不小一些開發(fā)商或者二手房房東把房產(chǎn)抵押出去用于申請其他借款，結(jié)果因無法償還欠款被債主起訴，房子最后被法院查封。房東這邊隱瞞房子的抵押情況，導(dǎo)致購房交易無法正常進(jìn)行，更要命的是，有些無良賣家交易時說要用首付款償還欠款，忽悠購房人把首付款打到房東個人賬戶，首付到賬后卻沒按照約定還欠款解除查封。買房人最終很有可能是錢要不回來房子也沒買成。

4、物業(yè)管理漏洞百出的房子——管家不靠譜，以后有罪受作為未來新家的管家，物業(yè)公司服務(wù)的好壞將直接影響到居住舒適度。管理服務(wù)差的物業(yè)，不僅影響自己的日常生活，還可能引發(fā)糾紛。比如小區(qū)停車位管理混亂，電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障等等。購房人可以通過走訪周圍鄰居間接了解物業(yè)公司管理情況，也可以上網(wǎng)調(diào)查物業(yè)公司資質(zhì)。如果物業(yè)公司服務(wù)差，再好的房子也不能買。

5、土地前身不好的房子——土地被污染，影響住戶健康購房人除了關(guān)注房子戶型和朝向，其所在的土地前身也要注意調(diào)查清楚。這里說的“前世”指的是房子的土地前身，一些房子土地前身是化工廠，其所在土壤很有可能被污染了，長期居住不利于住戶的健康。從長遠(yuǎn)來看，房子“背景”越干凈當(dāng)然越好。

三、哪些買房誤區(qū)給買房有影響

常見的買房誤區(qū)以及給買房造成困擾有：一房兩賣一個合同有效另一個合同無效；未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效；陰陽合同中的陽合同無效；未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效；期房買賣合同無效；只要對方違約就可以解除合同；未按約定支付定金構(gòu)成違約；購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同。

一、陰陽合同中的陽合同有效嗎

陰陽合同中的陽合同無效。陰陽合同中的陽合同不反映當(dāng)事人的真實(shí)意思，而陰合同只要內(nèi)容合法，反映了當(dāng)事人的真實(shí)意思，一般認(rèn)定為有效合同，受法律保護(hù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

2、意思表示真實(shí)；

3、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、退房后能不能要求賠償損失

1、如果購房者由于合同無效而退房，則合同中的違約金、賠償金等條款也是無效的，原則上雙方均無須支付違約金、賠償金等。如果由于某一方的過錯導(dǎo)致合同無效，則這一方應(yīng)賠償對方的損失，但不能以所謂“違約金”名義索賠。2、如果購房者由于解除合同或開發(fā)商違約而退房，則依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。為此，當(dāng)事人既可以約定違約金，也可以約定其他賠償損失的計算方法。

三、買房交了定金能退房嗎

買房交了定金一般不能退。但存在出賣方違約或合同無效等情形，可以退回定金。當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定。債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，無權(quán)請求返還定金。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第一百五十六條

民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百九十五條

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

四、哪些常見的買房誤區(qū)會給買房造成困擾

一、一步到位

很多人都想買房要一步到位，其實(shí)完全沒必要，因為你的要求可能隨著收入和經(jīng)濟(jì)情況的變化而發(fā)生變化，到時候想要再換新房也未可知。所以，買房的時候還是要根據(jù)當(dāng)下的收入水平和實(shí)際需求來選，早早背上房貸重殼的日子并不適合所有人。

二、房產(chǎn)證寫子女名

有些父母為了避免日后過戶要繳納種種稅費(fèi)，因此直接將房子寫在孩子的名下，認(rèn)為反正房子早晚都要給子女，以后再改太麻煩。實(shí)際上，買房直接寫子女名可能會產(chǎn)生以下情況：

1、孩子獨(dú)立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時，按照政策首付二成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。反之，孩子名下有房，首付和貸款利率將隨之增加，給買房增加了難度。

2、如果開征房產(chǎn)稅，那么孩子婚后買家庭第二套房時可能要交房產(chǎn)稅。

三、提前還貸

有些人認(rèn)為，房貸總額越少越好，所貸給銀行利息太不合算，有錢了要申請?zhí)崆斑€貸，事實(shí)上提前還貸并不適合每個人。如果本身已經(jīng)享受了8折利率優(yōu)惠，不如去投資收益更高的理財產(chǎn)品，相比提前還貸就劃算多了。

四、等額本金還款比較好

在相同的貸款金額和貸款期限下，等額本金還款方式確實(shí)比等額本息還款方式更省錢。但是，等額本金前期還款額較高，對月收入不高的購房者來說將會產(chǎn)生巨大壓力，以至于嚴(yán)重影響日常生活開支，所以選擇還款方式還是應(yīng)該根據(jù)自身條件合理確定。

五、贈與過戶最省錢

很多人認(rèn)為，相比買賣過戶，贈與過戶更加省錢，其實(shí)未必，我們分別比較一下兩種方式的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就明白了。

首先，贈與過戶主要費(fèi)用有個稅、契稅和公證費(fèi)。其中直系親屬贈與免個稅，非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還要交契稅和公證費(fèi)。

五、哪幾類房子不能買?年底買房需要注意哪些問題呢

在今年房價多番上漲后，各地紛紛出臺了限購限貸政策，本來有意提早出手的買房者變得開始持幣觀望起來。作為中國消費(fèi)者頭等剛需，年底買房需要注意哪些問題呢?

1、沒有房產(chǎn)證的房子“黑戶”房子多有不便

第一種就是沒有產(chǎn)權(quán)證的“黑戶”房，如一些小產(chǎn)權(quán)房、沒有辦理房產(chǎn)證的新房等等。沒有產(chǎn)權(quán)證意味著即使你交了錢買了房子，也不能辦理過戶，沒有獲得房子的實(shí)際產(chǎn)權(quán)。這樣以后賣房也不能過戶給下家，以后能不能出售都是個問題。而且對于沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房，很容易出現(xiàn)“一房二賣”的情況。

2、涉及多個共有人的房子——產(chǎn)權(quán)不明確容易陷入糾紛

一些涉及了多個共有產(chǎn)權(quán)人的房子，想要購買房子就要獲得所有共有人的同意，否則無法完成交易。一些涉及夫妻共同財產(chǎn)或者與父母子女的共同財產(chǎn)務(wù)必慎重一些，因為一旦簽了約交了錢，中途出現(xiàn)共有人不同意賣房的情況，之前簽訂的合同也將無效。

3、被法院查封的房子——驚動法院的房子，惹得事肯定不小

一些開發(fā)商或者二手房房東把房產(chǎn)抵押出去用于申請其他借款，結(jié)果因無法償還欠款被債主起訴，房子最后被法院查封。房東這邊隱瞞房子的抵押情況，導(dǎo)致購房交易無法正常進(jìn)行，更要命的是，有些無良賣家交易時說要用首付款償還欠款，忽悠購房人把首付款打到房東個人賬戶，首付到賬后卻沒按照約定還欠款解除查封。買房人最終很有可能是錢要不回來房子也沒買成。

4、物業(yè)管理漏洞百出的房子——管家不靠譜，以后有罪受

作為未來新家的管家，物業(yè)公司服務(wù)的好壞將直接影響到居住舒適度。管理服務(wù)差的物業(yè)，不僅影響自己的日常生活，還可能引發(fā)糾紛。比如小區(qū)停車位管理混亂，電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障等等。購房人可以通過走訪周圍鄰居間接了解物業(yè)公司管理情況，也可以上網(wǎng)調(diào)查物業(yè)公司資質(zhì)。如果物業(yè)公司服務(wù)差，再好的房子也不能買。

5、土地前身不好的房子——土地被污染，影響住戶健康

購房人除了關(guān)注房子戶型和朝向，其所在的土地前身也要注意調(diào)查清楚。這里說的“前世”指的是房子的土地前身，一些房子土地前身是化工廠，其所在土壤很有可能被污染了，長期居住不利于住戶的健康。從長遠(yuǎn)來看，房子“背景”越干凈當(dāng)然越好。

臨近年底，不少初次購房的人會覺得無從下手......小金認(rèn)為，大家一定要在買房的時候非常明確自己的實(shí)際需求：購房預(yù)算是多少，認(rèn)真調(diào)查房子的產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、土地前身等情況，盡量不要漏掉重要信息，如果買錯了房子可就得不償失了哦。

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文章來源參考：【頭條】，大寧路拆遷

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投稿：秦雨

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