一、翔安 浦南 拆遷 補償,老宅被抵給債權人多年，則房主繼承人仍有權主張物權及拆遷權益

農村房屋拆遷，自然就引出很多糾紛。本案簡單說，廈門程女士認為農村老宅應歸她繼承，相應的拆遷權益也應由她享受。但老宅實際占有人程大勇卻不同意，聲稱程女士父親早年已將房屋抵給他們家，現在拆遷權益應歸他們家所有。

雙方各執一詞，各有各的證據，但雙方對于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒有異議。

程女士提供了估計是查檔所得的以其父親名義申請的《鄉村建房用地申請書》《鄉村建房宅基地許可證》等證據，以此來證明老宅是其父親申請并建造的。

程大勇可提供了不少證據，第一是房屋相關的批建證書均在程家手上，而且上面還有手寫備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫證明條，內容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長期靠我堂叔程力一家救濟，且已欠程力93萬元，因無力償還，愿死后將我所有的房產所有權與土地都歸我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務?！钡谌锹淇钊掌跒?971年6月11日的收款收據，其中載明：繳款人為洪?。ǔ塘Υ唬?，摘要為“收回伙食借支”，金額為71.17元，經手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時程文生及洪取已先后過世，但仍欠生產隊生活費沒有還清，生產隊將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據事實。

大體案情就這樣，說復雜也復雜，說不復雜其實也挺簡單，換成你是法官你會怎么判？

一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動產權證，《鄉村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對戶主姓名一欄中手寫的“大勇代管”不予認可，但從2023年1月30日廈門市翔安區人民政府鳳翔街道辦事處對程女士信訪的回復內容亦可證實案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關權利證明材料。結合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據，對程大勇關于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產隊欠款、并將被生產隊收回的案涉房屋取回的意見予以采信。

同時，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，亦有違常理。

綜合以上事實，一審法院認為程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，同時案涉房屋已被拆除，相應的物權已經歸于消滅。因此，程女士主張確認其對房屋的所有權，缺乏事實與法律依據，依法應予以駁回。相應地，程女士主張程大勇歸還房產的權屬證明、協助程女士簽訂補償安置協議并獲得補償款的訴訟請求，亦無依據，不予支持。

二審法院基本上全盤否決了一審判決，說理部分有理有據，其邏輯推理嚴密，讓人無話可說，且對物權及債權區別作了重點闡述，最終并引入無因管理這一概念，將拆遷安置權益作了合理分割。蔡律師對該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！

二審廈門市中級人民法院觀點：

一、案涉房屋的物權歸屬情況

本案訟爭的不動產物權歸屬應依照現行有效的法律規范進行判斷?！睹穹ǖ洹返诙倭惆藯l規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”，第二百一十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，第二百一十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”?！冻鞘蟹康禺a管理法》第六十條、第六十一條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，不動產物權的取得應以土地和房產管理部門的登記作為認定依據。案涉房屋《鄉村建房用地申請書》（許可證××）明確記載申請人為程文生，案涉房屋的《鄉村建房宅基地許可證》（許字第××號）明確記載戶主姓名程文生，足以認定案涉房屋宅基地所有權人為程文生。《鄉村建房宅基地許可證》中戶主姓名一欄手寫有“大勇代管”字樣，不構成物權變更的依據。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權債務關系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實上也并未依法進行權屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權。程大勇根據1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務，同時，其提供1971年6月11日“收款收據”又自認案涉房屋被集體組織生產隊“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產隊“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關系不能成立。

根據《民法典》第二百三十條規定“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當然取得案涉房屋的物權，被上訴人程大勇對案涉房屋的長期占有并不影響上訴人程女士對該物權的取得。上訴人程女士請求確認其享有案涉房屋所有權，于法有據。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，認定程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，有悖不動產之法律規定，應依法予以糾正。

二、案涉房屋拆遷補償利益歸屬問題

上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動產物權，但不可否認的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產隊償還欠款，并將案涉房屋取回的事實可信，而且其后數十年間對案涉房屋進行使用、管理并多次修繕維護，屬于無因管理。

其還于1985年向同安縣城鄉建設管理局提交《鄉村建房用地申請書》，辦理了《鄉村建房宅基地許可證》，對案涉房屋的價值維護做出了一定的貢獻?！睹穹ǖ洹返诰虐倨呤艞l規定“管理人沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而管理他人事務的，可以請求受益人償還因管理事務而支出的必要費用；管理人因管理事務受到損失的，可以請求受益人給予適當補償”，據此，被上訴人程大勇依法享有利益補償的請求權?；诩m紛一次性解決和實質性化解的考量，對于案涉房屋對應的征收補償利益，宜根據不動產物權歸屬以及不動產實際占有維護情況等因素進行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對應的征收補償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。

蔡律師贊嘆之余，現畫蛇添足將法官裁判觀點再稍為總結一下：

1.房屋相關批建材料可以作為認定物權存在的依據。

2.即便存在以物抵債，但未辦理權屬變更登記的，債權人不能當然取得物權人身份。

3.物權不受訴訟時效限制，即便房屋被他人實際占用多年，亦不影響基于繼承關系取得物權。

4.房屋被他人實際居住管理修繕多年，且有協助辦證行為的，他人基于無因管理可要求受益人適當補償，并可適當分得拆遷安置權益。

5.即便房屋已經因征遷拆除滅失，相關利害人請求確認原物權存在的，法院亦可以受理并判決。

案例索引：（2023）閩02民終5695號

二、私房動遷征收補償款對產權繼承人和房屋實際居住人中應該怎樣分配？

法律分析：共同居住人有權利主張動遷款的分割。不實際居住一般無權分割動遷款，但也要看具體情況。私房動遷利益一般歸產權人所有，由產權人安置房屋的實際居住人。若產權人去世就作為產權人的遺產發生繼承了，有遺囑的按照遺囑來繼承，沒有遺囑按照法定繼承由去世產權人所有的第一順序繼承人（配偶、子女、父母）來繼承，對房屋本身價值部分的補償歸產權人或其繼承人所有，拆遷獎勵部分一般是歸房屋實際居住人所有。

法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》 第二十四條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

三、房屋繼承問題

法律分析：房屋所有權可以被繼承，依照民法典中對于繼承的相關規定執行。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第一百二十四條 自然人依法享有繼承權。

自然人合法的私有財產，可以依法繼承。

第一千一百二十三條 繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。

第一千一百二十七條 遺產按照下列順序繼承：

（一）第一順序：配偶、子女、父母；

（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。

本編所稱父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。

本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關系的繼兄弟姐妹。

四、民典法案關于房屋繼承拆遷

法律分析：對拆遷房屋繼承如何辦公證規定，繼承人繼承房屋后，可以持被繼承人死亡證明、房屋產權證明等材料，辦理繼承公證。農村集體土地征地補償款屬于農村集體經濟組織所有，因此，征地補償款的使用可由農村村民大會決定如何分配。

法律依據：《中華人民共和國公證法》第十一條 根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈與、遺囑；（四）財產分割；（五）招標投標、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關系、收養關系；（七）出生、生存、死亡、身份、經歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。法律、行政法規規定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。

第二十五條 自然人、法人或者其他組織申請辦理公證，可以向住所地、經常居住地、行為地或者事實發生地的公證機構提出。申請辦理涉及不動產的公證，應當向不動產所在地的公證機構提出；申請辦理涉及不動產的委托、聲明、贈與、遺囑的公證，可以適用前款規定。

五、使用權房屋戶主去世繼承權

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投稿：衛熙華

內容審核：范美華律師